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이촌세무법인 홍성택 세무사

서울대학교 경영학과 졸업
건국대학교 부동산대학원 경영관리 전공
전) 기아자동차 세무팀, 회계팀, 자금팀
현) 이촌세무법인 파트너 세무사
현) 홍세무공인중개사사무소 대표

http://sk09202.blog.me

※ 본 게시물의 저작권은 (주)디지털태인에 있으며, 저작권자의 동의없이 게시물을 복사, 유포하거나 링크할 수 없습니다.

1세대1주택 관련 개정세법
분야 세무 조회 697
1세대1주택 관련 개정세법









2019. 7. 에 개정한 개정세법 내용 중 1세대1주택 관련한 개정사항입니다. 꽤 오래도록 유지되어 오던 부분을 양도소득세 규제의 일환으로 개정하였습니다.



1. 1세대1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위 조정



1세대1주택 비과세를 적용할 때, 알고 있겠지만 주택의 건물뿐만 아니라 토지도 주택으로 취급됩니다. 사실, 부동산을 나눌 때, 기본적으로 토지와 건물로 나누는 것이지만, 양도소득세에 있어서는 토지와 건물 그리고 주택으로 나눌 수 있습니다. 이중 개정된 부분은 토지 부분입니다.




○ 비과세되는 1세대 1주택 부수토지의 범위



- (기존) 도시지역 주택 정착면적의 5배 → (개정안) 수도권 5배 → 3배 (수도권 밖 : 기존과 동일)

- 도시지역 밖 10배



대략 생각해 보면, 서울시내에는 정착 면적의 5배인 토지는 찾기가 극히 드물 것으로 판단됩니다. 그러나 수도권 지역 내의 외곽지역에는 5배 이상인 토지가 있을 것으로 생각되어 비과세 적용에 있어서 어려움이 있을 것으로 보입니다. 시행일은 '22.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용하겠다고 하고 있으니, 토지면적이 넓은 수도권 내의 주택은 매각 시기를 조절해야 할 것 같습니다.



2. 고가 겸용주택의 주택과 주택 외 부분 과세



겸용주택이란, 한 건물에 주택과 상가 등 기타 기능이 함께 있는 경우를 의미합니다. 이때, 겸용주택에 있어서 주택과 상가 등 주택 외 면적에 따라서 전체가 주택으로 취급 받을 수도 있고, 주택과 상가로 각각 취급 받을 수도 있습니다. 이 부분에 대한 개정사항입니다.



○ 실거래가 9억원 초과 겸용주택의 양도소득세 금액 계산



- 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄



- 주택 연면적 ≥ 주택외 부분 연면적 : (기존) 전부를 주택으로 봄 → (개정안) 주택부분만 주택으로 봄



9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택 외 부분으로 나누어 과세하겠다는 것입니다. 사실 이 부분은 주택 소유주의 상황에 따라서 불리할 수도 있고, 유리할 수도 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택인 소유주는 이 부분은 상당히 불리할 것으로 보입니다. 그러나 다주택자인 소유주의 경우에는 주택은 중과세 대상이지만, 주택 외 부분은 일반과세가 되어 유리해질 것으로 보입니다. 이 규정 역시 시행일을 '22.1.1. 이후로 되어 있으니, 그 이전에 판단해서 실행하는 것이 좋을 것으로 보입니다.



3. 2년 비거주 고가주택 장기보유특별공제 제한



금번 개정세법은 아니지만, 이미 개정되어 시행시기만 2020년 이후로 미루어져 있는 세법입니다. 기존 부동산 대책 이전에는 1세대1주택 적용 시에 거주요건은 없었습니다. 그러다 1차적으로 거주 요건이 추가되었습니다. 이번에 개정된 부분은 기존에는 경과규정으로 거주하지 않더라도 1세대1주택과 장기보유특별공제가 되었는데 이 중 9억원이 넘는 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하겠다는 결정입니다.



사실 최근 10억원을 넘어가는 주택 수가 상당히 증가하면서 실제 9억원 비과세 요건이 그렇게 매력적이지 않은 경우가 많습니다. 거기에 더불어 장기보유특별공제까지 배제된다면 실질적으로는 세금 효과는 상당할 것으로 예상됩니다.



세법이 개정되면 부동산 관련해서는 아무래도 납세자에게 불리한 방향으로 움직이는 것 같습니다. 물론, 시장이 안 좋아지면 앞으로 어떻게 바뀔지는 모르겠지만, 현재로서는 상당히 어렵습니다. 경기가 점점 악화되고 있어서 주택을 비롯한 부동산 시장에서도 퇴로를 열어주는 개정안이 등장해야 할 것 같습니다. 현재처럼 거래 자체를 막고 있는 것은 바람직하지 않아 보입니다.



부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사



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