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(주)이웰에셋 이영진 대표/부동산연구소장

현) 이웰에셋 대표/부동산연구소장
현) 가천대/사이버 한국외대 외래교수
현) 세종사이버대 겸임교수
현) 한경닷컴 칼럼니스트
전) 한국유통연구소 연구원
전) 디지털태인 경매사업담당이사
전)닥터아파트 리서치연구소장/상무

저서:
이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어),
돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어)
경매박사 이영진의 손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

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대출규제가 바꿔놓은 경매시장 신풍속도
분야 경매 조회 1796
대출규제가 바꿔놓은 경매시장 신풍속도









지난 2주간 입찰법정에 들렀던 횟수는 수원지방법원 3회, 인천지방법원 1회, 서울중앙지방법원 2회 등 총 6회. 때론 직접 입찰을 위해, 때론 취재 및 자문을 위해 들렀던 그 6회 동안 3곳의 입찰법정에서 보여주는 모습은 대동소이했다.

우선 입찰자들이 상당 폭 감소했다. 지난해 9.13대책 이후 부동산시장이 냉각기에 접어들면서 경매시장에서도 입찰자들이 빠져나간 듯 썰렁했다. 법정 내 마련된 좌석이 만석이어도 입찰자보다는 입찰자 동행인, 경매업 관련 종사자 및 입찰실습을 나온 학생들의 숫자가 더 많았다.



역대급 대출규제로 전역이 투기과열지구인 서울을 비롯하여 조정대상지역에의 중복투자가 어려워지면서 실수요자 및 자산가 중심으로 투자시장이 재편되고 있는 것이 주된 영향을 미쳤던 까닭이다.



둘째, 임대수익용 부동산에의 투자선호경향이 더욱 뚜렷해졌다. 임대수익용 부동산의 경우 비교적 대출규제로부터 자유롭고 임대수익이 발생하기 때문에 위기상황에도 리스크 관리가 용이하다는 장점이 있다. 반면 주택은 지역에 따라 또는 기존 주택 보유여부에 따라 대출규제가 적용되다보니 주택투자수요의 상당수가 임대수익용 부동산으로 옮겨갔다.



셋째, 소액투자자가 늘었다. 규모가 있는 물건의 경우 대출부담으로 취득하기가 어려워진 반면 소액으로 투자할 수 있는 부동산이나 자동차는 대출을 최소화하거나 대출 없이도 투자가 가능하기 때문이다.



넷째, 법인 및 매매사업자 입찰이 늘었다. 대출규제가 강화되기 전에는 임대사업자등록으로 대출규제를 피해갔으나 대출규제 강화로 임대사업자 역시 일반투자자와 동급의 대출규제를 적용받게 됐다. 상대적으로 대출규제가 덜한 법인사업자 및 매매사업자 입찰이 늘어난 것은 당연지사. 아직까지는 법인 및 매매사업자 입찰이 대출규제 사각지대로서의 이점을 충분히 누리고 있다.



다섯째, 주택의 경우 저평가된 물건, 확실한 개발호재가 있는 물건, 활용가치가 있는 물건 중심으로 투자자들이 쏠리고 있다. 문재인 정부의 강력한 주택시장 규제로 최소한 올해 동안은 부동산시장 침체가 지속될 것이라는 전망이 우세한 탓에 무리한 투자보다는 추가하락에도 영향이 덜한 우량물건을 선호하는 경향이 뚜렷해졌다.



입찰법정에서의 이러한 직접적인 모습들 외에도 기존 주택 보유자들의 입찰포기라든가 낙찰 후 대금마련이 어려워 대금납부를 못해 재매각되는 사례가 늘어나고 있는 것도 대출규제가 나은 최근의 경매시장 신풍속도라 할 만한 것들이다.



다만 한 가지 안타까운 점은 소액투자자가 부쩍 늘어나면서 더불어 경매초보자들도 늘어난 탓에 입찰실수가 자꾸만 늘어나고 있는 것이다. 당일 진행되지 않는 경매사건에의 입찰, 입찰보증금 미달, 인감증명서상의 인감과 위임장에 날인된 인감 불일치, 인감증명서 누락 등으로 입찰이 무효로 되는 사례는 기존에도 종종 보였던 것들이다.



게다가 최근에는 사건번호를 잘못 기재한 사례, 입찰가액과 입찰보증금가액을 바꿔서 기재한 사례, 1명이 동일사건에 2개의 입찰표를 제출하는 사례, 어디서 들었는지 지금은 각급 법원에서 도입하고 있지 않은 기간입찰방식을 통해 입찰하는 유형까지 참으로 다양해졌다.



매번 심심치 않게 등장하는 대형사고(?)도 터졌다. 지난 5월 13일 인천지방법원 경매에서 감정평가액 5000만원, 최저매각가 3500만원에 경매 진행된 자동차 BMW 520d x drive가 10명이 경쟁한 끝에 3억5000만원에 낙찰됐다. 2등 입찰가는 약 4480만원. 아마도 3500만원 최저가에 입찰하려던 것을 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 써냈던 모양이다.



이미 이 물건은 지난 5월 20일에 매각이 허가된 상태. 최고가매수인이 대금을 납부하지 못할 것은 자명하고 입찰보증금은 몰수당할 판이다. 그나마 입찰보증금이 350만원으로 부동산에 비해 비교적 소액이라는 점에 위안을 삼아야 할 듯하다.



이처럼 대출규제로 원만한 자금흐름이 막히면서 실수요자 또는 자산가 중심으로 투자시장이 재편되고, 소액투자, 법인 또는 매매사업자투자가 늘어나고 있지만 더불어 입찰실수사례 역시 늘어나고 있다. 그 실수 당사자가 내가 아니라는 법은 없다. 입찰 전 입찰표를 제대로 작성했는지 다시 확인하고, 서류는 잘 갖추었는지 재차삼차 확인하는 것은 기본이다.



부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표



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