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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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법정지상권의 성립을 위한 건물 요건
분야 법률 조회 1943
법정지상권의 성립을 위한 건물 요건









안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 경매 물건을 검색하다 보면 종종 볼 수 있는 법정지상권 사례를 살펴 보도록 하겠습니다. 법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권(收益權)이 존재하지 않는 경우가 있는데, 일정 요건을 갖추면 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정하는 제도를 말합니다. 민법 제366조의 법정지상권의 경우 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생합니다.



대강의 사실관계는 다음과 같습니다.



A는 자신 소유의 토지에 골프연습장을 짓기로 마음먹고 건축허가를 받아 그 무렵 공사에 착공하였다. 당시 이 사건 공사는 터파기공사를 마친 후 토사붕괴방지를 위하여 에이취빔(H-beam) 철골구조물만 설치한 상태에서 공사가 중단되었다. 그 무렵 A는 B은행으로부터 토지를 담보로 대출을 받았고, 근저당권이 설정되었다. 이후 C는 위 토지를 경매를 통해 경락받았고, A에게 건물을 철거해줄 것을 요청하였으나, A는 자신에게 법정지상권이 있다면서 완강하게 버텼다.



과연 A의 주장처럼 법정지상권이 성립하는 것일까?



관련 법령은 다음과 같습니다.



민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.



위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.



민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다. (중략)



이 사건 구조물은 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 건축 중의 건물에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었다고 볼 수조차 없다고 할 것이므로 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법정지상권의 성립에 관한 법리오해나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.



결국 제1순위 근저당권 설정 당시 독립된 부동산으로서 어느 정도 건물의 외형을 갖춘 때에만 법정지상권이 성립한다는 것이 판례의 태도이므로 건물의 외형을 갖추지 못 한 채 법정지상권 성립을 주장한 A의 항변은 받아 들여지지 않았습니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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