서민·중산층 주거안정강화 방안

2015. 09. 02

관 계 부 처 합 동

						목 차

I. 그간 성과와 과제	1

Ⅱ. 서민·중산층 주거안정 강화방안	5

1. 주거취약계층 지원강화	5

2. 뉴스테이 활성화	11

3. 원스톱 주거지원 안내시스템 구축	14

4. 정비사업 규제합리화 및 투명성 제고	15

III. 추진일정	18

Ⅰ. 그간 성과와 과제

1. 현 정부 주택정책 방향

□ 정부는 그간 주택시장 정상화 및 서민 · 중산층 주거안정을 핵심

정책기조로 일관되게 추진 중

□ (주택시장 정상화) 과도한 규제합리화, 주택 실수요자를 위한 세제·금융지원 강화, 도심 내 주택공급 촉진 및 외곽 공급억제 등 추진

◈  (규제 합리화) 분양가상한제 등 시장과열기에 도입된 과도한

규제를 합리화하기 위해 부동산 3법 개정 완료 (’14.12)

ㅇ  재건축 연한 단축(40→30년) 등 재정비 규제합리화 (’14.9∼’15.5)

ㅇ  청약가점제 지자체 자율 전환 등 청약제도 개편 (’14.9∼’15.2)

◈  (세제 · 금융지원) 취득세 항구인하 등 세부담 완화 (’13.12),

공유형모기지(’14.1), 유한책임대출(’15.8) 도입 등 금융지원 강화

◈  (주택공급 합리화) 택촉법 폐지 등을 통해 외곽의 주택공급을 억제하고, 재정비 활성화 등을 통해 도심내 공급 촉진

□ (서민 · 중산층 주거안정) 서민주거안정을 위해 공공임대 확대, 주거급여 시행 등을 추진하고, 중산층을 위해 뉴스테이 활성화도 추진

◈  공공임대주택을 임기 내 역대 최대수준인 52.2만호 공급 (입주기준)하고, 특히 금년에는 11만 → 12만호로 확대

ㅇ 행복주택은 ’17년까지 14만호 공급 (사업승인 기준)을 추진

◈  저소득 가구 주거비 지원을 위해 주거급여 확대 시행 (’15.7)

◈  뉴스테이 특별법 제정 (’15.8), 뉴스테이 시범사업 1.4만호 공급 등

2. 시장동향과 정책과제

(1) 매매시장

□ 최근 매매시장은 그간의 지속적인 규제합리화 노력, 전세수요의

매매전환 등의 영향으로 본격적인 회복세로 전환

ㅇ 특히 실수요자가 시장 회복세를 견인하면서, 거래량은 ‘06년 통계집계 이후 최대치를 기록한 반면, 매매가격은 완만한 상승세 유지

< 7월 누계 주택 거래량 (전국) >	< 8월 누계 매매가격 변동률 (전국, 수도권) >

(2) 전월세시장

① 전세가격 상승세 속에 월세가격은 안정세

□ (전세가격) 저금리에 따른 전세공급 부족으로 전세가격은 ‘12.8월 이후 지속 상승하고 있으며, 금년 들어 수도권 중심으로 상승폭이 확대

□ (월세가격) 월세공급 증가, 전월세전환율 인하 등으로 월세가격은 `13.4월 이후 지속 하락했으나, 금년 들어 하락폭은 둔화

* `15.1～6월 누계는 △0.23% → 월세통계 개편으로 7월이후 월세값은 소폭 상승

< 8월 누계 전세값 변동률(전국/수도권) >	< 월간 월세가격 변동률 (전국) >

② 그간 노력에도 불구, 주거비 부담이 높은 실정

□ 그간, 공공임대 공급확대와 더불어, 젊은층은 행복주택, 중산층은

뉴스테이, 저소득층은 주거급여 등 맞춤형 주거지원을 강화

□ 그러나, 저금리 등에 따른 전월세 시장의 구조적 변화로 인해 서민 · 중산층이 체감하는 주거비 부담이 전반적으로 증가

ㅇ 전세거주자는 전세값의 과거 상승분 누적*으로 체감 부담이 높고, 월세거주자는 전세에 비해 상대적으로 주거비 부담*이 높은 실정

* 전세가격은 ‘12.8월 이후 36개월 연속상승(누적상승률 전국 13.0%, 수도권 18.0%)

* 소득대비 임대료 비중(‘14, 주거실태조사) : (전세) 10.1% (보증부) 14.0% (월세) 18.3%

③ 특히, 저소득 독거노인, 대학생 등에 대한 주거지원 미흡

□ 최근 고령화 등으로 인해 1인가구 비중*이 빠르게 늘어나고 있으며, 특히 1인가구 중에서 저소득층이 차지하는 비율은 70.2%를 차지

* 1인가구 비중 (통계청) : (’95년) 12.7% → (‘05) 20.0%→ (’15) 27.1%e → (‘25) 31.3%e

□ 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구의 주거비 부담은 높은 수준

ㅇ 저소득 독거노인은 약 19.5만명 (전체 독거노인의 14.9%) 으로, 독거노인의 RIR (소득대비 임대료 비율, 40.0%)은 일반가구의 2배 수준

ㅇ 저소득층 대학생 78만명중 (’14년, 국가장학생 신청기준) 타지역 출신은 30만명이나, 전국 대학교의 기숙사 수용률*은 여전히 낮은 수준

* 기숙사 수용률(운영기준) : (‘12년) 17.5% → (‘13년) 18.1% → (‘14년) 18.3%

□ 그러나, 저소득 1인가구에 대한 공공임대주택 지원은 부족한 상황

ㅇ 독거노인, 대학생 등 1인가구는 대부분 소규모 임대주택 거주를 희망하나, LH 공공임대 재고중 30㎡ 이하는 18.8%에 불과(‘15.6월)

ㅇ 부양가족이 없는 독거노인, 대학생 등은 공공임대 입주자 선정시 일반가구에 비해 상대적으로 불이익(부양가족 1명당 가점 5점 부여)

(3) 정비사업

□ 작년 9.1대책 이후 정비사업 규제합리화를 지속 추진중이나, 복잡한 절차, 투명성 부족, 높은 공적기여 등이 여전히 애로요인으로 작용

ㅇ 복잡한 절차로 사업완료까지 지나치게 장기간이 소요

(추진위 승인에서 관리처분인가까지 통상 10년 내외 소요)

ㅇ 빈번한 법적 분쟁 등 투명성 부족으로 과다한 비용 발생

(’09년∼’14년, 최근 5년간 정비사업 관련 행정소송은 총 2,193건)

ㅇ 높은 공적기여(통상 총 사업부지의 20% 내외) 등으로 조합부담 증가

3. 향후 정책 추진방향

□ (매매시장) 최근의 활력 회복세 견지

◈ 주택 실수요자를 위한 규제완화 및 지원강화를 지속해나가되,

◈ 과도한 시장 변동성 위험에 대해서는 면밀하게 모니터링

□ (전월세시장) 서민 · 중산층 주거비 부담완화 지속 추진

◈ 서민 주거지원을 위해 공공임대주택 공급을 지속해나가되,
저소득 독거노인, 대학생 등 취약계층에 대한 지원 강화

◈ 중산층의 주거비 절감을 위해 내년도 뉴스테이 공급 물량을
확대하고, 뉴스테이 공급촉진지구도 신속하게 지정

◈ 또한, 자신의 소득, 거주여건 등에 맞는 주거지원 프로그램을

쉽게 찾아볼 수 있도록 ‘원스톱 주거지원 안내시스템’ 구축

□ (정비사업) 도심내 주거환경 개선 및 공급촉진 노력 지속

◈ 불합리한 정비사업 관련 규제를 개선하고, 사업의 투명성 제고

Ⅱ. 서민·중산층 주거안정 강화

1. 주거취약계층 지원강화

(1) 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급확대

◈ ’16년 매입·전세임대를 계획대비 5천호를 늘리되 (4만 → 4.5만호),

추가 물량은 저소득 독거노인 · 대학생 등 취약계층에 우선 공급

ㅇ 리모델링 임대 1천호, 고령자 전세 2천호, 대학생 전세 2천호

① LH 등 리모델링 매입임대 도입 (LH 등 소유 + 관리)

□ (현황) LH 등 공공사업자가 다가구 · 미분양 · 부도임대 등을 매입하여 저소득층에 시세의 30% 수준으로 공급 (’14년말 기준 6.4만호) 중이나,

ㅇ 주택규모가 일반가구 위주로 공급되어 저소득 1인 가구가 거주

하기에 적합한 규모는 부족한 실정이며,

ㅇ 매입임대가 전세임대에 비해 상대적으로 거주 안정성이 높으나, 지원단가에 비해 실제 매입 비용이 높아 원활한 공급에 애로

* 실제로, ’14년 매입·전세임대 3.9만호 중 매입임대는 28.2%인 1.1만호에 불과

□ (개선) 사회복지시설 · 대중교통 등이 인접한 노후 다가구 등을 매입 후 1인용 소형주택으로 리모델링 또는 재건축하여 공공임대로 공급

ㅇ LH 등 사업자 입장에서는 리모델링 등으로 인해 공사비가 추가 소요되나, 주택분할을 통해 실제 매입비용 절감 가능

* (예시) 수도권 1.2억원 다가구 주택(LH 평균 매입가) 매입 후 리모델링시,

: 호당 단가가 1.2억원 → 8,700만원((1.2억원 + 공사비 5,400만원) / 2호)으로 감소

□ (공급계획) 내년부터 연 2천호 공급 (기존 물량 전환 1천호, 순증 1천호)

② 집주인 리모델링 임대 시범사업 추진 (집주인 소유 + LH 위탁방식)

□ (개요) 집주인이 노후주택을 주거취약계층을 위한 임대주택으로 개량할 경우 저리의 개량자금 지원 및 LH가 임대리스크 분담

□ 사업방식

ㅇ 집주인은 직접 또는 LH에 위탁하는 방식으로 노후주택을 소규모 (1호 30㎡이하) 다가구 주택으로 개량하고 LH에 임대관리를 위탁

ㅇ LH는 임대수익을 매월 집주인에게 확정 지급하되, 임대관리비용, 리스크 분담대가로 월 임대료의 일정비율(예 : 7%)을 수수료*로 부과

* 자기관리형 주택임대관리회사는 통상 임대료의 10～15%를 수수료로 부과

ㅇ 임대기간 종료시 리모델링 또는 재건축된 주택을 집주인에 반환

□ 사업조건

ㅇ (입주자) 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구에 우선 공급

ㅇ (임대료) 입주자 소득정도에 따라 시세의 50%∼80% 차등화

ㅇ (임대기간) 최소 8년에서 최장 20년 (소유자 사전 선택)

ㅇ (기금융자) 호당 최대 2억원 (평균 1.5억원), 1.5%로 개량자금 지원

□ (공급계획) 내년에 시범사업으로 150호 개량하여 1,000호* 내외 공급

* 1호를 개량해 8가구 공급시, 6∼7가구 임대 가정 (1∼2가구는 집주인 사용)

③ 고령층 전세임대 신설

□ (현황) 고령층에 대한 전세임대 배정물량은 없음

□ (개선) 독거노인 등 저소득 고령층에 대해 시세의 30% 수준에서 입주가능한 전세임대를 연간 2천호 신규 공급

④ 대학생 전세임대 물량 확대

□ (현황) 연간 3천호 범위에서 LH 등이 대학가 주변 다세대 · 하숙집 등을 전세계약 후 대학생에게 시세의 30% 수준으로 재임대

□ (개선) ’16년부터 대학생 전세임대를 2천호 순증하여 5천호 공급

ㅇ 또한, 대학생 전세임대 활성화를 위해 면적제한을 현행 50㎡에서

일반 전세임대와 동일하게 85㎡로 확대* (3인 이상 거주조건)

* 대학생들이 중형아파트를 방별로 공유하여 주거비 절감 가능

(2) 가을 이사철 매입·전세임대 조기공급

□ 올해 공급 예정인 매입 · 전세임대 4.7만호(재건축 매입임대 등 3천호는 제외) 중 23,712호를 7월까지 공급했으며, 잔여 물량은 23,288호

□ 가을 이사철을 맞아, 단기간 내 전월세 수급불안 우려가 있는
지역에 대해 매입·전세임대 조기공급 추진

ㅇ 올해 11∼12월 물량 중 3,000호의 입주시기를 8∼10월로 당겨 공급

구 분 (단위 : 호)	’15.1∼7월	8∼10월	11∼12월	누계
당초계획 (전국)	23,712	9,998	13,290	47,000
조정계획 (전국)	-	12,998 (3,000↑)	10,290 (3,000↓)	47,000

* 재건축 · 재개발·부도 매입임대(’15년 3천호) 공급실적 및 계획은 제외

(3)“공공실버주택”도입

□ (사업개요) 정부재정과 민간 사회공헌기금*을 공동 활용하여 현재 추진중인 주거복지혼합동*의 시설 및 서비스수준을 업그레이드해서 거동이 불편한 독거노인 등에게 맞춤형 복지서비스를 제공

* SK그룹이 고령층 주거지원을 위해 1,000억 기부(건설비 800억, 운영비 200억)

* (주거복지혼합동) 독거노인 등이 주거지내에서 편리하게 복지서비스를 이용할 수 있도록 영구임대 1개동을 1∼2층은 복지시설, 3층이상은 주거시설로 복합건축

ㅇ (시설개선) 건설단가를 상향하여, 주거동에는 무장애시설, 응급비상벨 등, 복지동에는 물리치료실, 24시간 케어시설, 텃밭 등 설치

ㅇ (서비스개선) 복지동 운영비*를 지원하여, 사회복지사·간호사 등이 상주하며 의료·건강관리, 일상생활지원(식사·목욕) 등 서비스 제공

* 현재는 별도 재정지원이 없으나, ‘공공실버주택’은 棟별로 연 3억원 수준 지원검토

□ 공급계획

ㅇ (공급물량) ‘16년 및 ’17년 각각 8개 단지(약 650호), 총 16개 단지(약 1,300호)를 공급(승인기준)하되, 지자체 수요를 보아가며 사업지 확대

ㅇ (사업지선정) 지자체가 참여하는 공모방식을 도입(10월 공모, 연내 선정)하고, 대상지도 LH 부지 외에 지자체 부지* 등도 신규 발굴

* 일부 지자체는 기존 노후공공시설을 철거하고, ‘공공실버주택’ 건립을 희망

ㅇ (사업비확보) 건설비는 정부재정과 사회공헌기금을 공동 활용

- 운영비는 사회공헌기금 및 LH 신규기부금(50억원)을 LH 주거복지재단에 출연하고, 그 수익금을 활용하되 지자체 매칭방식으로 지원

* 향후 건설업계 등 민간의 추가적 기부금 등을 통해 안정적 재원 마련 추진

◈ 민관협력방식의 “공공실버주택” 공급을 계기로, 그간 운영비 부담 등으로 주거복지 서비스 제공에 소극적이었던 지자체의 참여 유도

(4) 행복주택·행복기숙사 공급 활성화

① 행복주택내 대학생 공급 확대

□ (대학생 우선 배정)  ’17년까지 행복주택 입주자 모집물량 3만호중

5천호를 대학생에게 우선 배정 (이 중 2천호는 ‘17년까지 입주추진)

□ (대학생 특화단지 구성) 대학가 인근의 5개 행복주택*은 대학생 입주자 비율을 50% 이상으로 늘려 대학생 특화단지로 조성

* 서울가좌, 인천주안, 공주월송(’17년 입주), 세종서창, 인천용마루(’18년 입주)

② 행복기숙사 공급 확대

□ 대학이 밀집한 도심지역(성북구 동소문동, 동대문구 휘경동) 및 유휴대학부지* 등을 활용하여 ‘15∼’17년, 매년 행복기숙사 10개소 공급

* 대학이 부지를 30년간 무상 제공시, 공공기금으로 기숙사 건립 및 소유권 이전

□ 학교시설 인정을 통한 전기료 등 운영비 감축*, 방학 중 공실 임대, 민간기부 활성화 등을 통해 기숙사비 부담 완화

* 관련법 (한국사학진흥재단법) 개정 이후 학교시설로 전기요금 부과 추진

(5) 주거취약계층 주거비 지원 강화

① 고령자가 LH 공공임대 입주시 계약금 융자 지원

□ (현황) 주택도시기금 전월세 보증금대출 (버팀목 대출)은 잔금대출로서 임차인이 계약금(임차보증금의 5% 이상)을 납입한 경우에만 지원

ㅇ 이에 따라, 보유자산이 적고, 시중 대출을 받기 어려운 저소득 고령층은 임대차 계약금 마련이 어려워 LH 공공임대 입주에 애로

□ (개선) 저소득 고령자(만 65세 이상)로서 LH 공공임대주택에 입주하려는 경우 잔금 외에 계약금(총 계약금의 70%)까지 대출

② 행복주택 입주 대학생에게 전세보증금 지원

□ (현황) 주택도시기금 버팀목대출은 만 25세 이상(단독세대주)인 경우에만 지원하고, 무소득자의 최대 대출한도는 2천만원 한도

□ (개선) 행복주택 입주 대학생에 대해 버팀목 대출 지원 확대

ㅇ 버팀목 대출기준 (단독세대주)을 만 25세 → 만 19세 이상으로 하향

ㅇ 버팀목 대출한도를 2천만원 → 4천만원으로 상향

③ 자가가구 주거급여 지원 대상시설 확대

□ (현황) 저소득층 자가 거주자에게 주택 개량비용(주거급여, 연 350∼950만원)을 지원중이나, 안전난간, 단차시설 등 무장애 시설은 제외

□ (개선) 주거급여 지원대상 중 고령자(65세 이상, 4만 가구)는 설치허용

2. 뉴스테이 활성화

① 금년 시범사업 성과 가시화

□ 연내 1.4만호(LH부지 5,222호, 민간제안 5,527호, 재개발지역 3,197호) 리츠영업인가를 완료하고, 이중 6천호에 대해 입주자 모집 실시

□ 추가로 LH부지를 활용해 연내 4천호 공모 (’15년 총 1.8만호 사업공고)

ㅇ 3차 공모(9월)는 수원호매실 (800호), 화성동탄2 (500호) 등 1,300호

ㅇ 4차 공모(11월)는 대구금호 (594호), 김포한강(900호), 인천서창2

(1,208호) 등 2,700호

② ‘16년 뉴스테이 공급량을 최대 2만호*(리츠영업인가 기준)로 확대

* 1.5만호를 기금운영계획에 우선 반영하고 수급상황을 보아가며 2만호 수준 확대

□ LH가 보유한 민간 매각용지, 자체 부지 등을 활용하여 1만호 공급

□ 공급촉진지구 지정을 통해 5천호 내외 공급

ㅇ 금년말 법 시행직후 영등포 공장부지(1.5만㎡, 500호)를 포함한 5개 내외 부지를 촉진지구 예정지로 발표하고 ‘16년 상반기중 지구 지정

□ 재개발·재건축 지역을 활용하여 4천호 내외 공급

ㅇ 우선, 일반분양분에 대한 미분양 우려 등으로 사업이 장기 지연된 광주광역시 누문지구 (11.1만㎡)에서 3천여호 공급 추진

□ 주거환경개선사업을 활용하여 1천호 내외 공급

ㅇ 사업성이 양호한 3개 내외 주거환경개선 지구에 매입임대 방식 등으로 뉴스테이 공급 (공공→민간까지 사업주체 확대 등 제도기반 기 마련)

ㅇ 일정호수 이상(예 : 200호) 뉴스테이 공급시, 용도지역 상향 범위를

준주거까지 허용하여 복합개발 허용 (현재는 3종 주거지역만 허용)

③ 재무적 투자자 (FI) 등 적극 참여 유도

□ (우선주 출자 허용) FI에게 1순위 우선주 출자 (기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주 참여)를 허용

□ (뉴스테이 모자(母子) 리츠 도입) 기금의 리스크 분산*을 위해 기금은 母리츠에 출자하고, 母리츠가 다수의 子리츠에 再출자

* 특정 子리츠의 수익률과 완충률을 낮추어도 母리츠에서 리스크 분산 가능

ㅇ FI 참여 유도를 위해 모리츠 주식상장, P-ABS 발행 등 추진

□ (주신보 출연료 면제) 은행의 투자 유도를 위해 은행이 주택도시기금 등 공공부문이 50% 이상 출자한 임대리츠에 대출한 경우,

ㅇ 대출금액에 대한 주택신용보증기금 출연료(총 대출금의 0.3%) 면제

□ (AMC 참여 활성화) LH 공모부지를 대상으로 하는 리츠 컨소시엄 구성시, AMC가 주도하여 시공사*와 함께 참여하는 방안 추진

* 현재는 시공사 출자의무비율(10% 이상)로 인해 AMC 단독으로 참여 곤란

ㅇ AMC가 자신이 운용하는 임대주택 리츠에 대한 주식취득제한을 현행 10%에서 20%로 완화

□ 보험사의 리츠 주식취득제한 완화(15%이상 취득시 사전신고→사후보고), FI의 LH 공모참여시 투자확약서(LOC) 대신 투자의향서(LOI) 제출

④ 관계법령 및 하위법령 정비

□ 특별법 시행시기 (‘15.12.29일)에 맞춰 관련 세법 개정을 완료하고,

ㅇ 촉진지구내 도시건축규제 완화, 공공택지내 뉴스테이 우선공급, 산지존치비율 완화 등을 규정하는 특별법 하위법령도 연내개정 완료

□ 택지지구내 공동주택용지를 뉴스테이 부지로 활용하는 경우, 준공 후 5년이 경과하지 않더라도 지구단위계획 변경허용(택지지침 개정)

참고		뉴스테이 대상부지

▣ 뉴스테이 공급촉진지구 예정지 : 영등포 문래동 롯데푸드 부지

ㅇ (현황) 기존 냉장창고 용도로 기능을 상실한 노후 공장시설 부지

ㅇ (개선) 뉴스테이 촉진지구로 지정하여, 뉴스테이 500호 공급

- 육아시설, 마트 등 생활편의시설을 공급하고, 아파트형 공장이 다수 있는 지역수요를 고려하여 부지일부는 오피스텔 공급

	◈ (위치) 영등포 문래동 준공업지역 ◈ (면적‧호수) 15,358㎡, 500세대 ◈ (입지여건) 여의도 3㎞, 서울시청 10㎞, 강남역 13㎞ 거리에 위치한 공장부지 ◈ (교통여건) 1㎞내 1,2,5호선(문래역 등) 및 서부간선도로가 위치하여 교통 편리

▣ 정비 사업을 활용한 뉴스테이 공급 : 광주광역시 누문지구

ㅇ (현황) 도시환경정비사업 추진위 승인(‘06.11) 이후 상업시설 면적과다 등에 따른 사업성 부족으로 정비사업 추진중단

ㅇ (개선) 주택도시기금이 출자하는 임대리츠 설립 후 일반 분양분을

매입하여 뉴스테이 최대 2,896호 공급

* 용적률 상향 인센티브 부여(40%p) 및 주택규모 축소 등을 통해 전체 공급물량을 현재 1,726세대에서 3,300여세대로 증가 계획

	◈ (위치) 광주광역시 북구 구도심내 ◈ (면적‧호수) 111,430㎡, 2,896세대 ◈ (입지여건) 금남로, 양동시장, 초등‧고등학교가 연접한 구도심내 요지 ◈ (교통여건) 2개 전철역이 연접하고, 1㎞내 광주역이 위치하여 교통 편리

3. 원스톱 주거지원 안내시스템 구축

◈ 정부의 생애주기별 맞춤형 주거지원정책*을 국민들이 보다 쉽게, 종합적으로 찾아볼 수 있는 원스톱 주거지원 안내시스템을 구축

* 행복주택, 뉴스테이, 주거급여, 공공임대주택 공급, 기금대출

◈ 이를 위해, 금년 12월 1일부터 마이홈 포털(온라인), 마이홈 상담센터(오프라인), 마이홈 콜센터(전화)를 동시에 운영

① ‘마이홈 포털(www.myhome.go.kr)’ 구축

□ LH가 ‘14.11월부터 운영중인 임대주택포털(약 100만호의 공공임대주택 정보제공)을 금년 12월 1일부터 마이홈 포털로 확대 개편하여,

ㅇ 국민들이 자신의 소득, 자산, 가구구성, 주거지 등에 적합한 주거지원 프로그램을 손쉽게 찾아볼 수 있는 포털 구축

② 마이홈 오프라인 상담센터 구축

□ LH가 운영하는 주거복지센터 내에 마이홈 상담센터를 설치하여 금년 12월 1일부터 주거지원정책 전반에 대해 오프라인 상담실시

□ 접근성을 높이기 위해 기존 주거복지센터(28개) 이외에 8개 LH
지역본부에도 센터를 설치하여 총 36개소 운영

③ 마이홈 콜센터 구축

□ (현황) 공공임대는 LH 임대주택 콜센터(1600-1004), 주거급여는 LH 별도 콜센터(1600-0777), 기금은 HUG 콜센터(080-800-9001) 등에 개별 문의

* 행복주택, 뉴스테이는 국토부 민원센터(1599-0111)에서 제한적으로 상담

□ (개선) 금년 12월 1일부터 LH 임대주택 콜센터(1600-1004)를 마이홈
콜센터로 전환하여 주거지원정책 전반에 대해 1차적으로 전화상담

ㅇ 전문적인 2차 상담을 위해 주거급여 및 기금 콜센터는 별도 유지

4. 정비사업 규제합리화 및 투명성 제고

(1) 정비사업 규제합리화

① 정비사업 동의요건 완화

□  (현황)  조합설립시 높은 동의요건*, 잦은 의사철회 등으로 사업애로

*  (재건축)  전체 구분소유자 3/4(면적 3/4) + 동별 구분소유자 2/3(면적 1/2) 이상

□  (개선)  상가 등 일부 棟 소유자의 반대로 인한 사업지연 방지를 위해, 재건축시 동별 구분소유자 동의율을 2/3 → 1/2로 인하 (면적기준 폐지)

ㅇ  정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한(현재는 조합설립 동의에 대해서만 적용 중)

② 정비구역 지정권한을 도지사 → 시장․군수로 이양

□  (현황)  정비계획 수립 및 정비구역 지정권한은 특․광역시장 및

도지사 (인구 50만 이상 대도시 시장 포함)가 행사

□  (개선)  道지역은 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정권한을 시장․군수에게 이양

*  ’14년말 기준 시․군에서 추진되는 정비사업은 264건으로 전체의 12.8% 수준

ㅇ  이 경우, 정비구역 지정에 소요되는 기간은 6개월 이상 단축

③ 기반시설 기부채납을 현금납부 방식으로 대체 허용

□  (현황)  대부분 지자체는 공공용지 기부채납 비율이 높을수록 용적률을 높여주는 인센티브 제공 (서울시 : 10% 기부채납 → 용적률 30%p)

ㅇ  이에 따라, 도심지역은 기반시설이 잘 갖춰졌음에도 불구하고,
기부채납으로 인해 광폭도로 등 기반시설이 과도하게 공급

□  (개선)  기반시설 기부채납분 일부를 현금납부로 대체 허용

ㅇ  기반시설 용량이 충분하여 추가공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성 제고를 위해 사업부지 확보가 필요한 경우 등으로,

-  지자체가 조합 등 시행주체의 의견수렴을 거쳐 현금납부 여부 결정

ㅇ  현금납부 부과·관리주체, 현금납부 상한(총 기부채납금액의 일정비율 이하만 허용), 산정방식 등은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영

④ 준주거 · 상업지역내 정비사업시 오피스텔 공급 허용

□ (현황)  재개발․재건축 등 정비방식을 통해서는 주택 및 부대복리 시설만을 공급할 수 있고 준주택인 오피스텔은 공급 불가

ㅇ  역세권 등에서 시행되는 정비사업의 경우 국계법 취지*에도 불구, 도정법상 오피스텔 공급규제로 인해 사업성 확보에 애로

*  주거지역은 3,000㎡ 이하, 준주거․상업지역은 제한없이 오피스텔 공급허용

□  (개선)  준주거․상업지역 내 정비사업*은 전체 건축물 연면적의

일정비율 (예 : 20%) 범위에서 오피스텔 공급 허용 (주거지역은 불허)

*  준주거․상업지역에서 추진중인 재개발․재건축 현황 : ’15.8월기준 290개

⑤ 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급시 부담 완화

□  (현황) 정비계획 용적률을 국계법 상한 용적률까지 상향시, 용적률 증가분의 일정비율(50～75%, 조례)을 공공임대로 공급

ㅇ  지자체 및 LH가 공공임대 인수 시 조합측에 건축비만 보상하고, 대지가격은 무상으로 인수하여 정비사업의 수익성 저하

□  (개선)  원칙적으로 지자체가 영구․국민․행복주택 등으로 인수

ㅇ  예외적으로 LH 등이 10년 공공임대 등으로 인수하되, 대지가격은 감평액의 일정 비율(예: 30%)을 보상토록 하여 정비사업 부담 완화

(2) 정비사업 투명성 제고

① 전문성 제고를 위한「CEO 조합장 (전문 조합관리인)」제도 도입

□  (현황)  정비사업의 추진위원장, 조합장 등의 자격을 정비구역 내 토지등소유자로 제한하여 조합 운영의 전문성 확보곤란

□  (개선)  외부의 정비사업 전문가*가 조합운영에 적극 참여토록 유도

*  법률‧회계‧도시계획 등 자격증 소지자나 건설사 등 관련기관 종사 경력자

ㅇ  (대상직위)  추진위원장, 조합장, 조합이사 및 감사

ㅇ  (선정방법)  토지등소유자 과반수가 기초지자체에 요청하는 경우
지자체에서 공모․선임하되, 필요시 지자체장의 직권선임*도 허용

*  (예)  조합장의 6개월 이상 유고, 비리 등으로 조합 집행부가 해임된 경우 등

② 추진위․조합설립 동의서에 검인(檢印) 제도 도입

□  (현황)  조합설립 등을 위해 동의서를 받는 과정에서 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등 각종 불법행위로 인한 잦은 분쟁*이 발생

*  정비사업 관련 행정소송 중 조합설립 인가관련 소송이 전체의 33.5%

□  (개선) 추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의
검인을 받은 후 사용토록 하는「검인 동의서」제도 도입

ㅇ  지자체는 추정 분담금, 예상 공사비 등이 기재된 동의서에 관인날인 및 연번을 부여하고, 미 검인 동의서는 동의율 산정에서 제외

③ 장기지연 사업장에 공공기관 참여 확대

□  (현황)  조합비리, 추진위․비대위간 분쟁 등으로 장기간 사업 지연

□ (개선)  조합원 과반수가 요청할 경우, 기초지자체가 공공기관을

정비사업 전문관리업체(감정원)나 사업대행자(LH․SH 등)로 선정

Ⅲ. 추진일정

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
1. 주거취약계층 지원강화
(1) 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급확대
① LH 등 리모델링 매입임대 도입(LH 등 소유+관리)	공공주택법 시행령 개정	‘15.12월	국토부
	‘16년 기금운용계획 변경	‘15.12월	국토부
	‘16년 공급계획 변경	‘15.12월	국토부
② 집주인 리모델링 임대 시범사업 추진	‘16년 기금운용계획 변경	‘15.12월	국토부
	‘16년 공급계획 변경	‘15.12월	국토부
③ 고령층 전세임대 신설	‘16년 공급계획 수립	‘15.12월	국토부
	‘16년 기금운용계획 변경	‘15.12월	국토부
④ 대학생 전세임대 물량 확대	‘16년 공급계획 수립	‘15.12월	국토부
	‘16년 기금운용계획 변경	‘15.12월	국토부
(2) 가을 이사철 매입 ․ 전세임대 조기공급
▪‘15.11∼12월 물량 중 3,000호를 8∼10월로 조기 공급	조기공급 추진	‘15.9월	국토부
(3) 공공실버주택 공급
▪공공실버주택 모델사업 발굴 등	공공주택법 시행규칙 개정	‘15.12월	국토부
	대상사업 선정	‘15.12월	국토부
	‘16년 기금운용계획 변경	‘15.12월	국토부
(4) 행복주택 ․ 행복기숙사 공급 활성화
① 행복주택내 대학생 공급확대	단지별 사업승인시 반영	‘15.9월～	국토부
② 행복기숙사 공급 확대	30개소 공급	‘17.12월까지	교육부
	사학진흥재단법 개정	‘15.9월～	교육부
(5) 주거취약계층 주거비 지원 강화
① 고령자가 LH 공공임대 입주시 계약금 융자 지원	기금 대출업무 시행세칙 개정	‘15.9월	국토부
	전산시스템 개편 및 LH와 채권양도협약 개정	‘15.9월	국토부
② 행복주택 입주 대학생에게 전세보증금 지원	기금 대출업무 시행세칙 개정	‘15.9월	국토부
③ 자가가구 주거급여 지원 대상시설 확대	LH 내부업무지침 개정	‘15.10월	국토부
2. 뉴스테이 활성화
① 금년 시범사업 성과 가시화	1.4만호 리츠 영업인가	연내	국토부
	6천호 입주자 모집	연내	국토부
	LH부지 4천호 추가 공모	연내	국토부
② ‘16년 뉴스테이 공급량을 최대 2만호로 확대	LH보유택지(1만호), 공급촉진지구(5천호), 재정비지역(4천호), 주거환경개선사업(1천호)	‘16.12월	국토부
	도정법 시행령 개정 (준주거까지 용도상향)	‘16.2월	국토부
③ 재무적 투자자(FI) 등 적극 참여 유도	공모지침 개정 (우선주 출자 허용)	‘15.9월	국토부
	HUG 내부규정 개정 (모자(母子)리츠 도입)	‘15.11월	국토부
	주금공 시행규칙 개정 (주신보 출연료 면제)	‘16.1월	금융위
	보험업법 개정 (보험사 리츠주식 취득제한 완화)	‘15.12월 국회제출	금융위
	공모지침 개정 리츠 감독규정 개정 (AMC 참여 활성화 등)	‘15.12월	국토부
④ 관계법령 및 하위법령 정비	관련 세법 개정	연내	기재부 행자부
	특별법 하위법령 제정	연내	국토부
	택지개발업무 처리지침 개정	‘15.12월	국토부
3. 원스톱 주거지원 정보체계 구축
① ‘마이홈 포털’ 구축	포털 운영 개시	‘15.12월	국토부
② 마이홈 오프라인 상담센터 구축	상담센터 운영 개시	‘15.12월	국토부
③ 마이홈 콜센터 구축	콜센터 운영 개시	‘15.12월	국토부
4. 정비사업 규제합리화 및 투명성 제고
(1) 정비사업 규제합리화
① 정비사업 동의요건 완화	도정법 개정 (동의율 인하)	‘15.9 국회제출	국토부
	도정법 시행령 개정 (동의서 철회제한)	‘16.2월	국토부
② 정비구역 지정권한을 도지사→시장․군수로 이양	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
③ 기반시설 기부채납을 현금납부 방식으로 대체 허용	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
④ 준주거․상업지역내 정비 사업시 오피스텔 공급 허용	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
⑤ 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급시 부담 완화	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
(2) 정비사업 투명성 제고
① 전문성 제고를 위한 ｢CEO 조합장(전문 조합관리인)｣제도 도입	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
② 추진위․조합설립 동의서에 검인(檢印) 제도 도입	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부
③ 장기지연 사업장에 공공기관 참여 확대	도정법 개정	‘15.9 국회제출	국토부