		보 도 자 료
		배포 일시	2012. 2. 10(금) 총 12매(본문3, 별첨9)
담당 부서	도시재생과	담 당 자	∙과장 이상훈, 사무관 신보미, 주무관 한수증 ∙☎ (02)2110-8197, 8198, 8202
보 도 일 시		2012년 2월 13일(월) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 2.12(일) 11:00 이후 보도 가능

도시개발법 하위법령 일부개정안 입법예고

- 결합개발, 개발계획 공모제 도입 등 -

□ 국토해양부(장관 권도엽)는 결합개발 대상지역 구체화, 개발계획 공모 절차 마련 등을 주요 내용으로 하는 ｢도시개발법 시행령｣ 및 ｢도시개발법 시행규칙｣ 일부개정안을 2월 13일부터 20일간(기간 2.13~3.5) 입법예고한다고 밝혔다.

□ 국토해양부는 지역특성에 맞는 도시공간 창출과 원주민의 재정착률을 높일 수 있는 도시개발사업을 도모하고 민간의 사업 참여 확대를 위해 ’11.9월과 ’12.1월에 도시개발법을 개정한 바 있다.

ㅇ ’11.9월에는 결합개발, 순환개발, 원형지, 입체환지 등 제도를 신설․보완하였고,

ㅇ ’12.1월에는 개발계획공모제를 도입하고 부동산개발업자, 부동산투자회사, 공동출자법인에게 시행자 범위를 보다 폭넓게 인정하였다.

* 개정법은 각각 6개월 후 시행(☞ 개정 도시개발법 주요내용 : 붙임1)

□ 이번 도시개발법 하위법령 개정은 개정법에서 하위법령에 위임한 사항을 구체화하고, 신설 제도와 현행 제도간 배치되는 규정을 정비하며 운영상 나타난 일부 미비점을 개선․보완하기 위함이다.

□ 이번 하위법령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

☞ 하위법령 개정안 주요내용 : 붙임2

ㅇ 결합개발*대상지역을 문화재․도시경관 등 보호지역, 군부대 등 이전적지, 방재시설 설치지역, 순환개발사업지역 등으로 정함

* 도시 전체의 균형적 발전 유도 및 사업의 효율적 추진을 위해 필요한 경우 분리된 지역을 묶어 개발

ㅇ 창의적 도시개발 및 민간투자 유치를 위해 개발계획 공모방법 및 절차, 공모심의위원회 운영근거 등 마련

ㅇ 부동산개발업자, 부동산투자회사(리츠), 공동출자법인(금융기관, 연기금 등 포함 가능)의 도시개발사업 시행자 요건 구체화

ㅇ 세입자 등 서민 주거안정을 위해 임대주택(용지) 건설․공급근거 마련, 시행자 요청시 지자체․공공기관 등의 임대주택(용지) 인수의무 신설

ㅇ 원형지* 공급제도 운영을 위한 원형지개발자 선정기준, 원형지 공급가격, 전매제한 등 세부방안 마련

* 개발사업의 일부토지를 조성되지 않은 상태로 공급하여 원형지 개발자가 직접 원하는 사업환경을 조성할 수 있도록 하는 자율적 개발방식

ㅇ 입체환지* 도입에 따른 환지계획 기준 개선, 공공이 환지사업 시행시 사업관리비(7% 이내로 함) 규정마련 등 환지사업방식 개선

* 토지 뿐 아니라 건축물로도 환지(권리이전)할 수 있는 제도

ㅇ 녹색도시 사업, 서민배려사업 등 공익에 부합하는 사업에 대한 인센티브 부여를 위해 세부 특례대상, 적용기준 및 범위 설정

□ 이번에 입법예고 되는 「도시개발법 시행령」및「도시개발법 시행규칙」개정안은 관계기관협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 개정법이 시행되는 4.1일 이전에 공포ㆍ시행될 예정이다.

□ 개정안에 대해 의견이 있는 경우 3월 5일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr) 법령 / 입법예고란을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* 의견제출처 : 경기도 과천시 중앙동 1번지 국토해양부 도시재생과
(우편번호 427-712) 전화 2110-8202, 팩스 02-503-9181)

붙임 1		개정 도시개발법 주요내용(’11.9월․’12.1월 개정, 각각 6개월 후 시행)

□ 결합개발제도 도입

ㅇ  사업의 효율적인 시행과 도시의 경관보호 등을 위해 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정

□ 개발계획 공모제 시행

ㅇ  창의적인 도시개발을 위해 개발계획 안을 공모로 선정하여 사업계획에 반영하고, 응모자가 시행자격을 갖춘 경우 시행자로 지정

□ 시행자 범위 확대

ㅇ  부동산개발회사의 시행자 자격 인정, 부동산투자회사의 단독 시행 허용, 출자법인의 설립 요건 완화

□ 순환개발 및 임대주택 공급규정 마련

ㅇ  철거 주택의 세입자 등을 위해 임시거주주택을 마련하는 순환개발 도입, 시행자에게는 일정량의 임대주택 등 공급 의무화

□ 원형지 공급․개발 제도 도입

ㅇ  입체․복합적인 도시개발을 위해 토지를 조성하기 전에 원형지 형태로 공급을 허용하고, 일정기간 전매제한 등 투기방지방안 마련

□ 입체환지 기준 신설 등 환지방식 사업 제도 개선

ㅇ  구도심 재생 활성화 및 원주민 재정착 제고를 위하여 입체환지의 구체적 기준 마련, 환지계획의 경미한 변경 확대 등

□ 특례규정 신설

ㅇ  낙후지 개발, 친환경 도시조성, 서민 주거안정 등 공익적 사업 유도 및 다양한 개발수요에 능동적으로 대응하기 위해 특례 규정 신설

붙임 2		하위법령 개정안 주요내용

1		도시개발구역의 결합 요건 구체화(영 안제2조의2 신설)

□ 제도도입 이유(’11.9월 법 개정)

ㅇ 도시 전체의 균형적 발전 유도 및 사업의 효율적 추진을 위해 필요한 경우 분리된 지역을 묶어 개발할 수 있도록 결합개발 도입

□ 주요 내용

ㅇ 결합개발대상

- 관리 및 보호가 필요한 지역을 수익 사업과 연계하여 개발하는 경우
: 도시경관, 문화재, 군사시설, 항공시설 등 보호지역

- 대규모시설 등이 이전하는 지역과 이전되는 지역을 연계하여 개발하는 경우
: 기존 기반시설, 공장, 관사, 군부대시설 등 철거 및 이전지역

-  도시 안전성 제고를 위해 방재시설 설치 등 지원이 필요한 경우
: 방수, 방화, 방풍 등을 위해 방재시설 설치 또는 복구가 필요한 지역

- 도시재생사업시 주민 주거안정 및 일시적 전세난 예방이 필요한 경우
: 순환개발 방식으로 사업을 시행하는 지역

- 지역현안사업 추진을 위한 민자유치가 필요한 경우
: 대규모* 도시계획시설사업 지역 등

* 국가재정법령에 따라 총사업비 500억 이상인 사업

- 기타 지정권자가 사업의 효율적 시행을 위하여 필요하다고 인정한 지역

ㅇ 결합개발 동의요건 산정기준

- 지구지정 제안, 토지 수용․사용을 위한 동의요건 산정시 각각의 지역별로 분리하여 산정

2		개발계획 공모절차 신설(영 안 제6조의2)

□ 제도도입 이유(’12.1월 법 개정)

ㅇ 창의적인 도시개발과 민간투자 유치 등을 위해 구역지정 후 사업계획안을 공모하는 개발계획 공모제도 도입

- 공모내용을 개발계획 수립시 반영하고 응모자를 사업 시행자로 지정

□ 주요 내용

ㅇ 공모절차 및 방법

- 구역지정 후 관보 또는 일간신문으로 공모(90일 이상)

ㅇ 공모내용에 포함할 사항

- 도시개발사업의 개요

- 개발계획의 평가계획

- 공모참가자격 및 일정

- 도시개발사업 시행자 지정절차

- 개발계획서 작성지침 등

ㅇ 공모심의위원회 운영 근거 마련

- 응모자가 둘 이상일 경우 분야별 전문가로 구성된 공모심의위원회의 평가결과를 반영하여 개발계획안을 심사

3		시행자 요건 확대(영 제18조)

□ 제도도입 및 개선 이유(’12.1월 법 개정)

ㅇ 전문성․책임성 있는 부동산 개발 및 투자회사 육성과 연기금, 금융기관 등의 공적투자기관 참여 유도를 위해,

- 부동산개발업자도 시행자 자격 부여

- 부동산투자회사(REITs)에 단독 시행 허용(현행은 공동시행만 가능)

- 공동출자법인에 일반 투자자(연기금․금융기관 등)도 참여 허용
(현행은 시행자 자격이 있는 자끼리만 가능)

□ 주요 내용

ㅇ 부동산개발업자 요건

- 최근 3년간 부동산개발업법상 영업정지․시정조치 경력이 없을 것

- 최근 3년간 연평균 사업실적이 도시개발사업 연평균 사업비 이상일 것

- 경영의 건전성이 국토해양부령*으로 정하는 기준 이상일 것

* 손익계산서상 당기순손실이 발생하지 아니한 법인일 것

ㅇ 부동산투자회사 요건

- 부채가 자본금의 2배 미만이고, 최근 3년동안 업무정지․경고․주의조치 등 경력이 없을 것

- 최근 3년간 부동산 투자․운영실적(자산관리회사 실적 포함)이 해당 사업의 연평균 사업비 이상이거나, 사업계획상 자본금이 해당 도시개발사업 총사업비의 15% 이상인 자

ㅇ 출자법인 요건

- 시행자 요건에 해당하는 자의 출자비율이 50% 이상인 법인(연기금․금융기관 등이 일정비율(20%) 이상 출자시 30% 이상으로 완화)

4		순환개발 도입 및 임대주택 공급근거 마련 (영 안 제43조의2, 43조의3, 43조의4, 43조의5)

□ 제도도입 이유(’11.9월 법 개정)

ㅇ 이주자의 임시 거주지 마련 및 인근 지역의 전세난 해소를 위해 주민을 이주시킨 후 순차적으로 사업을 추진하는 순환개발 도입

ㅇ 세입자 등 서민 주거안정을 위해 임대주택(용지) 건설․공급근거 마련

ㅇ 시행자 요청시 지자체․공공기관 등의 임대주택(용지) 인수의무 신설

□ 주요 내용

< 순환개발 관련 >

ㅇ 사업 완료 후 순환용 주택을 당초 ｢주택법｣상 사업계획승인 내용대로 입주자에게 분양․임대 허용

* 사업 완료 후 ‘임대’ 순환용 주택 입주자는 ｢임대주택법｣상 입주자 자격요건 충족

< 임대주택(용지) 건설․공급 관련 >

ㅇ 시행자는 사업방식, 해당 지역의 임대주택재고비율 등을 고려하여 임대주택 건설계획 수립

* 사업면적이 10만㎡ 미만 또는 수용예정인구가 3천명 이하인 경우, 60㎡ 이하 주택이 40% 이상인 경우에는 건설계획 수립의무 면제

ㅇ  임대주택용지 공급가격은 감정가격 이하로 하고, 임차인은 해당 사업구역의 세입자(1순위), 소유자(2순위) 등 거주자 중심으로 순위 부여

< 공공의 임대주택 등 인수 관련 >

ㅇ 시행자와 인수대상자 간의 협의에 따라 인수 방법․시기․하자보수 등 결정, 협의 미성립시 지정권자의 중재 가능

ㅇ 인수 가격은 감정가격 이하로 하되, 건축비 등 산정은 국토해양부장관이 정하는 기준(임대주택법령상 표준건축비)에 따름

5		원형지 공급 및 개발절차 신설(영 안 제55조의2)

□ 제도도입 이유(’11.9월 법 개정)

ㅇ 토지와 건축물을 복합적․입체적으로 개발하도록 유도하기 위해 일부 토지를 실수요자에게 조성되지 않은 상태로 공급하는 원형지 공급제도 도입

* 법에서 원형지를 공급받을 수 있는 대상을 국가․지자체, 공공기관, 지방공사, 공모에서 선정된 자, 학교․공장 부지를 직접 사용하는 자로 한정

□ 주요 내용

ㅇ 시행자가 원형지 공급시 제출서류

- 공급대상 토지 위치․면적 및 공급목적, 원형지 개발자

- 개발계획(토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획, 원형지 사용계획 등)

- 사용조건, 예상 공급가격 및 계약조건 등

ㅇ 선정기준

- 수의계약 원칙, 학교․공장 등의 부지로 사용하기 위한 경우는 경쟁입찰

ㅇ 원형지 공급가격

- ‘개발계획이 반영된 원형지 감정평가 가격 + 기반시설 공사비’를 기준으로 하여, 시행자와 원형지개발자 간 협의하여 결정

ㅇ 전매제한기간

- 준공일부터 5년 또는 원형지 공급 계약일부터 10년 중 짧은 기간

* 기반시설용지, 임대주택용지 등은 전매제한에서 제외

6		입체환지 기준마련 등 환지사업방식 개선 (영 안 제22조, 60조, 제62조, 62조의2, 62조의3, 62조의4, 규칙 안 제26조, 27조, 28조 등)

□ 제도도입 및 개선 이유(’11.9월 법 개정)

ㅇ 고밀복합개발, 주민 재정착 등이 가능한 입체환지제도*의 실효성 제고를 위하여 세부 기준과 절차 마련

* 토지 뿐 아니라 건축물로도 환지(권리이전)할 수 있는 제도

- 입체환지 시행시 실시계획 내용, 환지계획 기준, 대상필지․건축물 등 시행령으로 정하는 사항을 토지소유자 등에게 통지

- 토지(건축물)가 시행령으로 정하는 기준 이하인 경우 환지대상에서 제외 등

ㅇ 공공시행 환지방식 사업 활성화 및 사업의 책임성 강화를 위해,

- 공공이 환지방식으로 사업 시행시 사업관리비용 책정 근거 마련

- 기존 평면환지 위주의 환지계획 기준을 평면․입체환지에 적용 가능하도록 정비

□ 주요 내용

< 입체환지 관련 >

ㅇ 입체환지 신청을 받기 위해 시행자가 토지소유자에게 통지할 사항

- 환지계획 기준, 종전 토지 등의 상세내역․평가가액

- 입체환지로 공급되는 건축물 내역․평가가액

- 입체환지 신청 기간․장소․절차 등

* 입체환지를 신청하려는 토지 또는 건축물 소유자는 입체환지로 공급받고자 하는 건축물의 유형․규모․우선순위를 선택하여 입체환지 신청

ㅇ 입체환지에서 제외되는 과소토지 등

- 토지평가협의회에서 정한 일정기준(도시개발사업 후 용도별 건축물의 최소 공급가격의 70%) 이하의 토지 등은 입체환지 제외

< 사업관리비용 관련 >

ㅇ 시행규정에 사업관리비 내용(금액, 지급시기, 방법 등) 포함 및 사업관리비는 총사업비의 7% 이내로 정함

< 환지계획기준 관련 >

ㅇ 환지계획 기준을 기존 면적식 중심에서 평가식 중심으로 개선

* (면적식) 사업시행 전의 토지 면적, 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식
(평가식) 사업 시행전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방식

- 이에 따라서, 토지부담률 산정기준을 토지면적 기준에서 사업비 기준으로 개선

ㅇ 환지위치는 토지 등의 위치․용도, 소유․거주기간, 입체환지의 신청순위 등을 종합적으로 고려하여 정함

* (현행) 제자리환지 원칙

ㅇ 과도한 청산 방지 등 효율적인 환지계획 수립을 위해 실무적으로 시행되고 있는 합동환지, 분할환지 등 법제화

* (합동환지) 동일인 소유 다수의 종전 토지 등을 하나의 토지 등으로 환지
(분할환지) 동일인 소유 하나의 종전 토지를 다수의 토지로 환지

ㅇ 집합건축물 소유자의 권리보호, 입체환지 활성화, 도시재생사업의 원활한 시행 등을 위해 집합건축물의 구분소유권에 대한 독립적인 환지권리 부여

7		특례규정 마련(영 안 제85조의2)

□ 제도도입 이유(’11.9월 법 개정)

ㅇ 녹색도시 사업, 서민배려사업 등 공익에 부합하는 일정 요건의 사업에 대하여 규제완화 등 인센티브 부여를 위해 특례 도입

□ 주요 내용

ㅇ 특례 대상

- 비수익 개발필요 지역을 30% 이상 포함하여 결합개발하는 경우

- ｢녹색도시개발 계획수립 및 평가기준｣(’11.8월 시행)에 따라 녹색도시를 조성하는 경우

- 임대주택을 규정의 150% 이상(최소 300세대 이상) 공급하거나 구역의 5% 이상(최소 1만㎡ 이상)을 이주단지로 개발하는 경우

- 보금자리주택을 공동주택의 30% 이상(최소 300세대 이상) 공급하는 경우

ㅇ 특례 사항

- 구역지정요건 완화(나지비율 제한 완화)

- 건축물의 건축용도 제한 완화, 건폐율(국토법령상 상한)․용적률
(조례의 110%) 완화

- 건축심의 일부 생략, 대지의 조경기준 완화

- 도시공원 또는 녹지 확보기준 완화

- 부설주차장 설치기준 완화

- 주택건설기준상 복합건축물 특례 적용

ㅇ 특례 적용기준 및 범위

- 특례대상별로 특례사항과 범위 구체화, 개발계획 내용에 특례사항 포함, 도시계획위원회 심의를 거쳐 특례적용범위를 정할 수 있도록 규정