	2012. 1. 30 (월) 석간용
	이 보도자료는 2012년 1월 30일 오전 10:00부터 보도해 주시기 바랍니다.
보도자료
담당부서 :		주택정책실 주거재생과			주거재생과장		이용건		3707-8230 011-778-4362
					재생정책팀장		양용택		3707-8242 010-8315-5694
					재정비총괄팀장		홍정선		2171-2515 010-5599-0555
사진없음 ■		사진있음 □		매수 : 27매	주무관		김장성		3707-8234 010-8822-6045
					주무관		정성윤		2171-2064 010-383-7130
서울시, 뉴타운․재개발‘사회적 약자 보호형’전환 - 박원순 시장, 3개월 경청․토론 거쳐「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」발표 - 소유자 →거주자, 사업성과 전면철거→공동체․마을 만들기 중심축 전환 - 세입자 재정착 가능 시스템 구축 등 사회적 약자 권리 및 주거권 보장 강화 특징 - 기초생활수급자는 자격 관계없이 임대주택 공급, 동절기 등엔 철거 금지 - 과다 지정된 610개 사업구역 실태조사․주민의견 수렴 후 추진 및 해제 시행 → 해제 : 마을만들기 등 주거재생사업으로 전환, 추진위 해산 시 법정 사용비 일부 보조 → 추진 : 소형평형 전환 절차 간소화, 공공관리 등 행정지원 통해 원활한 사업 추진 - 뉴타운 현장 갈등 조정과 대안 제시 전담할 ‘주거재생지원센터(가칭)’ 운영 - 정치권과 정부 책임 공유하여 대안 모델 개발, 재원분담, 법개정 등 적극 참여 요청 - 중․장기적으로 ‘주거권’을 ‘인권’ 차원에서 다루도록 사회시스템 구축 추진

□ ‘사람이 우선하는 도시개발’을 핵심 철학으로 하는 박원순 표 뉴타운․정비사업 정책방향이 나왔다.

□ 박원순 서울시장은 30일(월)「서울시 뉴타운․정비사업 新정책구상」을 발표하고, 영세 가옥주․상인․세입자 등 사회적 약자를 눈물 흘리게 하는 일이 없도록 전면철거 방식의 뉴타운․정비사업 관행을 바꾸겠다는 큰 틀에서의 원칙을 밝혔다.

□ 즉, 그 동안 거주자이면서 상대적으로 소외돼 왔던 세입자 및 영세 조합원에 대한 주거권 보장을 강화했다. 시는 중․장기적으로 ‘주거권’을 ‘인권’ 차원에서 다루도록 사회시스템 구축도 앞장 서 추진할 계획이다.

□ 무엇보다 서울시는 앞으로의 뉴타운․정비사업 정책방향을 소유자 위주에서 거주자 중심으로, 사업성과 전면철거 중심에서 ‘인간답게 살 권리’를 보장하는 공동체, 마을 만들기 중심으로 전환한다.

□ 이를 위해 서울시에서는 주거권 보장 근거를 자체적으로 마련하는 한편, 정부에 세입자를 사업시행 절차상 참여할 수 있도록 요구하는 등 관련 법을 소유자 중심에서 거주자 중심으로 개편해 나가도록 정부에 요구한다는 계획이다.

○ 서울시가 각계 의견 청취와 자체 분석한 바에 의하면 그 동안의 뉴타운․정비사업은 영세 가옥주와 세입자들이 인간답게 살 권리로서의 주거권에 대한 보장이 상당히 미흡한 수준이었고, 원주민이 재정착하기 어려워 공동체 생태계가 유지되기 쉽지 않은 구조인 것으로 나타났다.

○ 또한, OS(outsourcing)요원과 용역의 동원을 통한 동의서 징구, 서면결의, 총회 개최 등 사업시행 과정에서의 비상식과 불합리성 만연, 자본과 기술력을 바탕으로 우월적 지위에 있는 시공자와 조합의 불공정 행위, 기타 과밀․경관 훼손․지역경제의 붕괴 등 도시적 측면의 문제점 등이 심각한 수준에 이르고 있다고 진단하고 있다.

□ 박원순 시장은 취임 이후 서울의 최대 갈등 현안으로 뉴타운․정비사업을 꼽고, 지난 3개월 간 시민, 전문가 등과 50여 차례 이상의 토론 등을 거치며 문제 진단과 수습방향을 강도 높게 모색해 왔다.

○ 그 동안 이미 상당히 진척되어 돌이킬 수 없거나 이해관계가 매우 복잡해 현행 법률 안에서 쾌도난마식 해법을 찾기에는 한계가 있지만, 다양한 시민들의 의견을 경청하고 도정법 주요 35개 조항과 도촉법 4개 조항 등을 개정하는 등 수습방안을 마련해온 것.

□ 서울시 新정책구상은 시장 그리고 지역 실정에 밝은 각 구청장이 뉴타운․정비사업 전체 1,300개 구역을 실태조사 대상(610구역)과 갈등 조정 대상(866구역)으로 나누어 실태조사 결과를 토대로  주민 의견을 듣고 구역별 상황별 맞춤형 해법을 찾아 나가는 것이 핵심이다.

□ 특히 과다지정 됐다고 판단되는 610개소는 실태조사를 통해 계속 추진을 지원하거나 해제하는 쪽으로 분류하여 그에 따른 정책을  시행하게 된다.

□ 실태조사 결과 갈등이 없고 주민 대다수가 찬성하는 구역은 추진지역으로 분류해 사업이 원활히 이뤄질 수 있도록 공공관리 등 행정지원을 강화하고, 세입자 대책 강화로 주거권을 보호한다는 방침이다.

□ 또 주민반대가 심한 지역은 해제지역으로 분류, 주민 희망에 따라 마을 만들기, 주거환경관리사업 등 거주민 중심의 재생사업으로 전환해 공동이용시설 설치 지원이나 집수리비 융자 등을 통해 공동체가 유지되면서 주거환경개선이 이루어지도록 할 계획이다.

□ 이 때 뉴타운 현장의 전 과정에서 발생하는 갈등을 조정하고 대안 제시 등을 전담할 ‘주거재생지원센터(가칭)’도 설치, 운영할 계획이다.

□ 또 시는 뉴타운․정비구역이 뉴타운과 단독주택 재건축이 도입된 이후 단기간에 과다하게 지정된 측면이 있다고 보고 구역 지정요건 강화 등 관련 법 추가 개정, 추진위․조합 해산 시 발생하는 사용비용 부담 등 문제 해결에 정치권의 적극적인 참여를 요청할 계획이다.

○ 실제로 2005년 이후 7년 동안 지정된 뉴타운․정비구역의 수는 401개 구역으로써 그 이전 7년 동안 지정된 물량의 5.7배, 지난 40년간 지정된 정비구역의 1/3 정도가 그 기간 동안에 지정된 것이다.

○ 이는 뉴타운․정비구역의 지정이 도시관리 차원보다는 주민들의 기대에 편승해 정치적 선심성이 주된 원인으로 작용한 것이며, 이에 대해서는 우리 사회 모두가 책임을 공유하고 문제 해결에도 함께 노력해야 하는 이유가 된다고 시는 설명했다.

※ 정비구역지정 현황

<사업시행인가 이전 단계 610개소 실태조사․주민의견수렴 후 진로 결정>

□ 서울시는 뉴타운․재개발․재건축 총 1,300개 구역 중 사업시행인가 이전 단계에 있는 610개소(아파트재건축 제외)를 수습 대상으로 하되, 객관적이고 정확한 실태조사를 실시 후 주민 의견수렴을 통해 추진과 해제를 병행해 시행할 계획이다.

○ 서울시내 총 1,300개소의 뉴타운․재개발․재건축구역 중 434구역이 기 준공됐고, 866구역이 정비예정구역과 정비(촉진)구역으로 지정돼 사업 준비 또는 시행 중에 있다.

<추진위 구성되지 않은 317개소- 토지등소유자 30% 이상 요청 시 해제 추진>

□ 먼저 서울시는 610개소 중 추진위원회가 구성되지 않은 뉴타운․정비구역(83개소)과 정비예정구역(234개소) 317개소의 경우, 실태조사(정비예정구역은 시장, 정비구역은 구청장이 실시) 결과를 바탕으로 구청장이 의견 수렴한 결과 토지등소유자의 30% 이상이 구역 해제를 요청하면 적극 검토할 예정이다.

○ 실태조사는 아직 정비계획이 수립되지 않은 정비예정구역(뉴타운 존치정비구역 포함)과 정비계획이 수립된 정비구역(뉴타운 재정비촉진구역 포함)을 구분해 그 조사내용을 달리 하는데, 이미 정비계획이 수립된 구역은 구청장이 개략적인 사업비와 추정 분담금까지 산출해 주민들의 의견을 수렴할 예정이다.

○ 자치구청장이 주민의견 수렴 결과를 포함해 구역 해제를 요청하면 시장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.

<추진주체 구성된 293개소- 해산 신청 시 추진위나 조합 해산 후 구역 해제>

□ 또, 610개소 중 추진위원회나 조합이 설립되어 있는 구역 293개소의 경우엔 토지 등 소유자 10~25% 이상의 동의가 전제될 경우 구청장이 실태조사를 실시할 수 있으며, 이후 주민 여론 수렴을 통해 추진위나 조합 등이 취소를 요청할 때 해제를 추진할 계획이다.

□ 이 때 해제 요건은 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2~2/3 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 해산을 신청하는 경우이며, 구청장은 추진위원회 승인 또는 조합인가 승인을 취소하고, 정비예정구역이나 정비구역의 해제를 시장에게 요청하는 방식으로 추진하게 된다.

○ 구청장은 정비(예정)구역의 해제를 시장에게 요청하기 전에 주민공람과 지방의회의 의견을 들어야 하고, 시장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제를 결정하게 된다.

○ 사업 해제 요건인 토지등소유자 동의 비율과 조합 해산 등에 필요한 절차와 방법은 4월 중에 조례를 개정할 계획이다.

□ 이 외에도 일몰제가 적용된다. 각 사업 추진 단계별로 일정 기간 내 신청주체가 다음 단계의 절차를 이행하지 않는 경우에 구청장이 재정비촉진구역 또는 정비(예정)구역의 취소 절차를 추진하게 된다.

※ 일몰제 내용 : 일몰 기간 내 신청하지 않은 경우

추진단계	일몰기간	신청주체
기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일**) ∼ 정비구역지정 신청	3년	구청장
정비구역 지정 고시일***) ∼ 추진위원회 승인 신청	2년	토지등소유자
정비구역 지정 고시일***) ∼ 조합설립인가 신청(공공관리제 적용으로 추진위원회를 구성하지 않는 경우)	3년	토지등소유자
추진위원회 승인일 ∼ 조합설립인가 신청	2년	추진위원회
조합설립인가일 ∼ 사업계획승인 신청	3년	조합

*) 법 시행일(2012.2.)부터 적용

**) 이미 기본계획이 수립된 경우 ‘정비구역지정 예정일’은 법 시행일로 봄

***) 이미 구역 지정된 경우 ‘정비구역지정 고시일’은 법 시행일로 봄

<추진위원회 해산 시 법정 사용 비용 일부 보조 추진... 정책 실효성 담보>

□ 서울시는 정책 실효성을 담보하기 위해 추진위원회 승인이 취소된 경우 추진위원회가 사용한 법정비용 중 일부를 공공이 보조하는 방안에 대해 적극 검토할 예정이다.

○ 이는 지난 해 말 국회에서 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 추진하는 것으로 하반기 중 대통령령이 정하는 범위 안에서 서울시 조례로 정할 계획이다. 다만, 조합이 취소된 경우엔 법적 근가가 마련되지 않아 비용이 보조되지 않는다.

□ 서울시는 지원 여부에서부터 지원 항목과 지원 비율 등에 관해 모든 것을 열어두고 많은 논의와 사회적 합의 과정을 거쳐 최종 결정한다는 입장이다.

<대다수 주민들이 사업 원하는 구역은 행정 지원 통해 원활한 추진 도모>

□ 한편, 뉴타운․정비 사업을 둘러싸고 주민들 간 갈등이 없고 대다수 주민들이 사업 추진을 원하는 구역에 대해서는 행정적 지원과 제도개선을 통해 최대한 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 할 예정이다.

□ 먼저, 주택수요에 맞춰 소형평형으로 쉽게 전환 할 수 있도록 세대수 증가를 10%에서 30%로 확대하는 절차를 간소화하여 간접비용을 줄일 계획이다. 이 내용은 이미 지난 해 말 조례에 반영했다.

□ 여기에 세입자 대책 수립과 관리처분계획 수립 등에 이르기까지 공공관리 업무를 확대해 갈등과 분쟁 요인을 줄임으로써 경비 절감과 사업의 신속한 추진을 도모할 계획이다.

□ 또한 정비계획 수립 용역비 50%를 시비로 지원할 계획이다.

<기초생활수급자 자격 유무 관계없이 임대주택 공급 하는 등 세입자 주거권 보장>

□ 서울시는 주민들의 적극적인 추진의지가 있어 정비사업을 시행하는 경우에도 세입자 등 거주자의 주거권이 침해되지 않도록 세입자 대책과 영세 조합원에 대한 대책을 강화할 예정이다.

□ 먼저, 기초생활수급자에게는 세입자대책 자격 유무와 관계없이 모두에게 주거복지 차원에서 공공임대주택을 공급한다.

□ 또 세입자가 준공 후 그 지역에 재정착할 수 있도록 재개발사업이 진행되는 동안은 이미 건설된 재개발임대 공가에 우선 입주했다가 세입자가 원하면 다시 준공된 임대주택에 입주할 수 있도록 허용할 계획이다. 그 동안은 한 번 임대주택에 입주하면 다른 임대주택으로 이주하는 것이 허용되지 않았다.

□ 서울시는 야간, 호우, 한파 등 악천후와 동절기에는 이주와 철거를 금지하도록 해 세입자들의 주거안정을 도울 계획이다.

□ 아울러 사업시행자가 임대주택을 추가확보 하는 등 세입자 대책을 강화하면 인센티브를 부여하여 물량을 늘릴 계획이다.

<뉴타운 현장에서 발생하는 갈등 맞춤식으로 해결할 '주거재생지원센터' 운영>

□ 서울시는 재산권과 관련이 있어 이해관계가 복잡하고 사업 여건이 각기 달라 문제해결이 어렵다고 판단, 이러한 정비사업 현장의 갈등을 조정하고 대안제시 등을 전담할 주거재생지원센터(가칭)도 설치해 운영할 예정이다.

□ 즉 뉴타운․정비사업 진행 시 일률적으로 적용될 수 없는 부분들은 전문가 도움을 통해 맞춤식으로 해결해 순조로운 진행을 돕게 된다.

□ 서울시는 주거재생지원센터를 공공과 민간의 제3섹터 방식으로 설립하고, 50명으로 구성된 전문가 풀(pool)을 구성해 현장에 투입할 계획이다.

○ 본격적인 활동은 관련 조례 제정 후 시작하지만, 우선 전문가 풀(pool)을 만들어 2월부터 부분적으로 활동을 시작할 예정이다.

□ 이들은 실태조사와 주민의견수렴 과정을 지원하고, 그 과정에서 갈등이 발생할 경우 원인 분석과 조정방안 및 대안 모색, 사업 자문 등을 수행하게 된다.

□ 갈등조정 대상은 전체 1,300개 정비구역 중 준공 물량을 제외한 866개소이며, 이들 중 자치구청장이 우선적으로 갈등조정이 필요하다고 인정하는 구역부터 전문가를 현장에 파견할 예정이다.

□ 서울시는 이와 별도로 15명으로 구성된 갈등조정위원회를 통해 전문가들이 현장에서 해결하지 못하는 갈등관리에 관한 정책들을 자문할 계획이다. 갈등조정위원회는 이미 지난 해 12월 16일 구성됐다.

<구역해제 지역은 '마을만들기' 등 사람 중심의 주거재생사업으로 전환>

□ 서울시는 앞으로의 주거재생 방향은 전면철거를 통한 주택공급 중심에서 사람이 중심이 되고, 골목길과 마을공동체, 지역경제 활동이 보전되는 ‘마을만들기’와 소규모정비사업 등 대안적 정비사업 방식으로 진행할 계획이다.

□ 이번에 뉴타운․정비사업 구역에서 해제되는 지역이 주거환경 개선을 위해 대안적 정비사업 방식으로 전환할 경우 공동이용시설 설치 지원, 집수리비 융자 등 서울시가 적극 지원할 예정이다.

<중․장기적으로 '주거권'을 '인권' 차원에서 다루도록 사회시스템 구축>

□ 서울시는 그동안 도시개발 과정에서 사람이 우선하는 ‘주거권’ 문제가 소홀히 취급됐다고 판단하고, 서울시 차원에서 먼저 혁신적으로 ‘주거권’ 문제를 ‘인권’ 차원에서 다룰 수 있는 사회시스템을 중․장기적으로 구축할 계획이다.

○ 유럽 등 선진국이나 ‘세계인권선언’에서도 주거권은 인간의 기본권으로 규정하고 국가는 국민에게 최소한의 주거를 보장하도록 명시하고 있음에 반해, 우리나라가 OECD 회원국이 된지 15년, 대외 무역규모 1조 달러(순위9위)에 달하는 경제력을 갖추었음에도 개발 관련법 체제가 소유자 중심으로 되어 있어 거주자에 대한 권리보장이 매우 미흡한 수준에 머물고 있다는 판단이다.

○ 서울시는 현재 뉴타운․정비사업이 겪고 있는 현실이 위기라고 체념할 문제가 아니라 이를 기회로 활용해 지난 세월 우리 도시를 할퀴고 간 깊은 상처를 치유하는 성찰의 계기로 삼고, 더 나아가 인간이 중심이 되는 도시재생, ‘주거권’이 보장되는 사회적 시스템을 구축해 나갈 것이라고 밝혔다.

□ 이를 위해 서울시는 시민의 주거권을 보장하는 조례 개정을 적극 추진하고, 세입자의 권리 신장을 위해 사업추진 과정에서 세입자가 참여하는 방안과 상가세입자의 권리 보장 및 강제철거시 거주민의 인권 보호를 위해 필요한 조치를 하는 등 인권을 최대한 확대하는 방향으로 관련 법 개정이 이루어져야 한다고 밝혔다.

<정치권과 정부에 문제 수습을 위한 적극적인 동참을 강력히 요구>

□ 뉴타운 문제에 대해서는 서울시뿐만 아니라 원인을 제공한 정치권과 정부도 함께 책임을 통감하고 문제 수습에 적극 동참하고 공동으로 노력해야 한다고 밝혔다.

○ 정부도 지자체와 공동으로 소요재원을 분담하고, 다양한 대안 모델을 공동 개발하며 추가 법 개정을 하도록 정부에 강력히 요청할 계획이다.

□ 지난 연말 일부 개정되었지만 나머지 미흡한 부분도 개선하기 위해 서울시가 선도적으로 도정법 개정안을 마련, 정부에 건의하고, ‘거주자’ 중심으로 도시개발 관련법 체계를 개편해 나가도록 노력할 계획이다.

○ 구역지정 단계부터 사업인가 단계까지 세입자 참여 기회를 보장하고, 상가 세입자들의 실질적인 대책을 마련, 추진주체 해산 시 보조하는 사용비용을 정부가 일부 분담, 구역지정과 조합인가 요건 강화 등을 추진하고, 이를 신속히 하기 위해 박원순 시장이 직접 정부에 협조를 요청할 계획이라고 밝혔다.

첨부 1) 출구전략(실태조사, 의견수렴, 결과조치)

2) 주거재생지원센터, 갈등조정위원회

3) 대안적 정비사업 방식

4) 도정법 개정 내용, 조례 개정이 필요한 사항

5) 그 동안의 경과보고서 [따로붙임 1]

[ 첨부 1]

출구전략(실태조사, 의견수렴, 결과조치)

□ 절차는

○ 투명하고 정확한 실태조사와 객관적, 합리적 의견수렴 과정을 거쳐

재개발․뉴타운 진로를 다시 결정

□ 실태조사 대상 및 조사 주체

○ 추진주체 유무에 따라 책임과 권한 범위안에서 시장과 구청장이 역할을 분담하여 실시

○ 실태조사 비용은 시장이 지원

○ 결과조치 중 구역해제는 시장, 추진위/조합 취소는 구청장

□ 실태조사 내용 및 의견수렴

○ 시장은 실태조사 방법과 가이드라인 등을 제공함.

□ 결과조치

○ 추진지역 : 주민이 원하는 곳은 계속 추진

- 정비사업이 필요하고 주민이 원하는 곳은 행정지원과 제도개선을 통해 원활히 사업 추진될 수 있도록 함.

- 주민 의지가 강해 추진하는 구역은 세입자의 주거권을 보호

○ 해제지역 : 주민이 원하지 않는 곳 해제

- 주민 희망에 따라 마을만들기 등 대안 모색

[ 첨부 2]

주거재생지원센터, 갈등조정위원회

□ 갈등조정 프로세스

□ 주거재생지원센터, 갈등조정위원회

[ 첨부 3 ]

대안적 정비사업 방식

□ 주거환경관리사업 : 주거지재생사업과 유사함

○ 용어정의 : 단독주택 및 다세대 주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전정비개량하기 위하여 시행하는 사업

○ 개념 : 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주수요를 최소화하는 새로운 정비사업 방식

○ 대상구역 : 정비구역 해제지역, 재개발구역 또는 단독주택 재건축구역 중 주민 50%가 희망하는 지역 등 구체적 요건은 시행령으로 규정

○ 시행방법 : 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민이 스스로 주택을 개량

< 강동구 서원마을 사례 >

□ 가로주택정비사업 : 소규모정비사업과 유사함

○ 용어정의 : 노후․불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

○ 사업주체 : 추진위 생략, 조합구성(소유자 9/10, 면적 2/3 동의)

○ 주택규모 : 기존 주택호수 이상 공급, 층수제한(예 : 7층)

○ 건축특례 : 건축법상 대지안의 공지, 높이제한(사선, 일조) 및 건폐율(인공대지 제외), 주택법상 부대․복리시설

< 가상조감도 >

[ 첨부 4 ]

도시 및 주거환경정비법 개정 주요내용

- 조례 개정이 필요한 사항 포함 -

1. 도정법 개정법률 시행 관련 사항

○ 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행함

- 주거환경관리사업

- 가로구역정비사업

- 주거지종합관리계획 등

○ 공포한 날부터 시행하는 조항은

- 정비계획 수립에 세입자 주거대책 포함(제4조제1항)

- 정비구역 등 해제(제4조의3)

- 시공자의 선정 및 조합임원 선임 관련 부정행위 제한(제11조제5항, 제21조제4항)

- 조합 설립인가 등의 취소(제16조의2)

- 총회개최 및 의결 정족수 강화(제24조제5항부터 제7항까지)

- 주택재개발사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등(제30조의3)

- 정비사업 관련 해당 국공유지의 사용료 및 점용료 면제(제32조제6항)

- 도시환경정비사업 임시상가의 설치(제36조의2)

- 종전 권리가액 범위에서 2주택공급 이중 1주택은 소형주택(제48조제2항)

- 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경(제48조제5항)

- 야간, 악천후 등의 경우 기존 건축물의 철거 제한(제48조의2)

- 공공관리자 업무 확대(제77조의4)

- 사업시행인가 및 관리처분계획의 인가 시기 조정(제77조의5)

- 정비사업의 시행 관련 자료작성 및 변경 후 15일이내 공개(제81조제1항)

- 시공자의 선정 및 조합임원 선임 관련 부정행위자 처벌(제84조의2)

- 다중택 분양자 전매제한 위반자 및 알선자 처벌(제84조의3)

2. 주거환경관리사업 도입 ⇒ 주거지재생사업과 유사함

○ 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전･정비･개량하기 위하여 시행하는 사업

- 개  념 : 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주수요를 최소화하는 새로운 정비사업 방식임

- 대상구역 : 정비구역 해제지역, 재개발구역 또는 단독주택 재건축구역 중 주민 50%가 희망하는 지역 등 구체적 요건은 시행령에서 규정

- 시행방법 : 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민이 스스로 주택을 개량

- 기반시설 비용 : 지자체가 부담

3. 가로주택정비사업 도입 ⇒ 소규모정비사업

○ 가로주택정비사업 : 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

- 사업주체 : 추진위 생략, 조합구성(소유자 9/10, 면적 2/3 동의)

- 주택규모 : 기존 주택호수 이상 공급, 층수제한(예:7층)

- 건축특례 : 건축법상 대지안의 공지, 높이제한(사선, 일조) 및 건폐율(인공대지 제외), 주택법상 부대․복리시설

- 도로확보 : 원칙적으로 정비기반시설을 유지하되, 필요시 건축선을 후퇴하여 건축하거나 또는 지자체가 비용을 부담하여 도로를 확충

4. 주거 생활권별 정비･보존 및 관리에 관한 계획(주거지종합관리계획) 수립 신설

○ 시․도지사가 수립하는 정비기본계획(10년 단위)은 주거 생활권에 대한 체계적이고 종합적인 개발ㆍ관리가 미흡한 문제점이 있어

- 기본계획 수립시 주거 생활권별 정비․보전․관리에 관한 계획을 포함할 수 있도록 하고, 이 경우 정비예정구역 지정은 생략 가능

5. 토지등소유자에게 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 제공

○ 토지등소유자가 조합설립 동의 여부를 결정하는 데 참고가 되도록 하기 위하여, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 제공하도록 의무화

- 추진위가 추정 분담금 등 정보를 소유자에게 제공하되, 시행시기는 준비기간을 고려하여 1년 유예

6. 일몰제 등 정비사업 조정절차 도입

정비구역 등 해제	○ 해제 요건 - 정비구역 지정 예정일로부터 3년 이내 정비구역을 지정하지 않는 경우 - 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회 승인 신청을 하지 않는 경우 - 추진위 구성 후 2년 이내 조합설립 인가 신청을 하지 않는 경우 - 조합설립인가 후 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 ※ 추진위･조합이 설립되지 아니한 정비구역에 적용 ○ 절 차 - 주민 공람(30일), 지방의회 의견 수렴, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역 해제
지정권자가 정비구역 해 제	○ 요 건 - 토지등소유자의 과도한 비용분담이 예상되는 경우 등 - 정비예정구역 또는 추진위가 구성되지 않은 정비구역에서 토지등소유자 30%가 해제를 요청하는 경우 ○ 절차 : 도시계획위원회 심의를 거쳐 해제
추진위･ 조합 취소 (한시적용)	○ 다음의 경우 추진위･조합 취소 - 추진위･조합 설립에 동의한 자 1/2～2/3 동의(조례로 정함) 또는 소유자 1/2 동의시(2년 한시규정) ＊ 토지등소유자 10～25%(조례로 정함)가 요청 시 시장․군수가 추정분담금 등 사업성 관련 정보 제공 가능 * 추진위 승인이 취소된 경우 시․도지사 또는 구청장은 추진위가 사용한 비용의 일부로 정하는 조례가 정하는 바에 따라 지원 가능 - 정비구역이 해제된 경우 ⇒ 기 설립된 추진위･조합의 경우 주민동의를 받아 추진위･조합을 취소하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 해제

7. 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경

○ 세입자를 둔 조합원이 손실보상(주거이전비 등)을 회피하고자 기존 세입자와 임대계약을 갱신하지 않는 문제점을 해소하기 위해 세입자 손실보상 주체를 조합원에서 조합으로 변경

- 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다 ⇒ 제48조제5항제2호 삭제

8. 중요 총회의 경우 조합원 직접 참석비율 상향 : 10% → 20%

○ 창립 총회, 사업시행계획서 및 관리처분계획 총회 등 중요한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 직접 출석비율을 상향(10%→20%)토록 하여 의사결정의 투명성 제고 및 주민갈등 최소화

9. 도시환경정비사업에 임시상가 설치 근거 마련

○ 상가세입자가 많은 도시환경정비사업의 경우 사업시행자가 임시상가를 설치할 수 있도록 하여 공사기간에도 영업이 가능하도록 함

10. 정비계획의 내용에 세입자 주거대책 포함

○ 세입자 주거 안정을 도모하기 위해 정비계획 수립시 임대주택 건설 계획 등 세입자 주거대책을 수립토록 함

11. 정비사업비 10%이상 증가시 조합원 동의요건 강화(1/2 → 2/3)

○ 사업추진 초기에 사업비 산정에 신중을 기하고, 사업비 상승에 따른 주민간 갈등을 예방하기 위해 동의요건 상향

○ 정비사업비의 추산액이 10%이상(물가상승률 제외) 증가시 조합원 동의요건 상향

12. 정비사업 정보 공개 대상 확대

○ 조합원․토지등소유자의 알권리 보장 및 사업의 투명성 제고를 위해 조합원․토지등소유자가 요청하는 경우, 정비사업 시행과 관련되는 모든 자료를 공개하되 주민등록번호는 제외

13. 관리처분인가시 필요한 경우 전문기관에 검증 의뢰

○ 시장․군수가 필요시 관리처분계획서에 대한 공공기관의 검증을 받을 수 있도록 하여 인가권자의 전문성을 보완하고, 주민갈등 예방에 기여

14. 도시 및 주거환경정비 기본 방침을 수립

○ 국토해양부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 10년마다 기본방침을 수립하고, 5년마다 그 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영

15. 조합임원 장기 부재시 시장･군수에게 조합 총회 소집권한 부여

○ 조합장이 비리 등으로 구속 또는 해임된 경우 총회를 개최하여 신임 조합장을 선출해야 하나, 주민의 의견 대립 등으로 총회가 개최되지 못해 장기간 사업이 지연되는 문제점을 해소하기 위해

- 6개월 이상 조합장 등 조합임원 부재시 시장･군수가 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 함

16. 정비사업의 국･공유지 점･사용료 면제

○ 정비사업의 원활한 추진을 지원하기 위하여 도로 등 국․공유지의 점․사용료를 면제

17. 정비사업의 임대주택 건설비율 위임범위를 법률에 규정

○ 현재 대통령령으로 포괄 위임되어 있는 소형주택과 임대주택 의무비율의 상한을 법률에 규정

- 임대주택의 경우에는 주택이 전체 세대 수의 30% 또는 전체 연면적의 30%로서 대통령령으로 정하는 범위

18. 야간, 악천후 등의 경우 기존 건축물의 철거 제한

○ 야간, 악천후 등의 시기에 건축물의 철거를 제한하여 주민의 주거안정을 도모하고 세입자 보호

- 일출 전과 일몰 후

- 호우, 대설, 태풍 등에 따라 특보를 발표한 때

- 재난이 발생한 때

- 기타 이에 준하는 시기로서 시장·군수가 인정하는 시기

19. 업체 선정 및 임원 선출 관련 부정행위자 처벌

○ 정비사업의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 시공자 등 업체 선정과 추진위․조합 임원 선출 과정에서 금품을 제공한 자(제공하기로 약속한 자 포함)와 제공 받은 자 모두를 처벌토록 함

- 위반자에 대해 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금

20. 공공관리제 운영시 추진위원회 구성 임의화

○ 공공관리자가 주민들의 조합설립에 필요한 업무를 지원할 경우 별도의 추진위 구성을 하지 않을 수 있도록 절차 간소화

21. 공공관리자 업무 확대

○ 사업시행계획에 따른 세입자의 주거 및 이주 대책 수립에 관한 지원

○ 관리처분계획 수립에 관한 지원

○ 공공관리의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 도시·주거환경정비기금의 지원 시공자 선정 시기 등 필요한 사항은 시·도조례로 정하는 바에 따름

22. 조합원에게 제한적으로 2주택 분양 허용

○ 조합원이 소유한 주택의 수와 가격에 상관없이 1주택만을 분양받게 됨에 따라 임대사업자 등은 정비사업을 반대하고, 분양을 받는 경우에도 대형 주택 공급

○ 조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위내에서 2주택 분양을 허용하고, 추가로 분양받은 1주택은 전용면적 60㎡이하로 하며, 3년간 전매 제한

23. 다주택자의 조합원 지위양도 규제의 한시적 유예 대상 확대

○ 다주택자에 대한 조합원 지위양도 규제 시행에 따른 선의의 피해자를 구제하기 위해,

- 2 이상의 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택(임대사업자의 경우 3주택)까지 조합원 지위 양도를 한시적으로 허용

24. 주민과 공공(LH 등)이 공동 소유하는 지분형주택 제도 도입

○ 영세한 주민의 재정착률 제고와 주거안정 도모를 위해 LH공사와 주민이 일정기간 공동 소유하는 지분형주택 제도 도입

25. 주거환경개선사업에 관리처분방식 도입

○ 주민의 재정착률 제고와 LH공사의 수용비 부담 완화를 위해 주민이 현물 출자하는 관리처분방식을 주거환경개선사업에 도입

26. 해제된 정비구역 등에서 주거환경관리사업으로 시행시 우선지원

○ 해제된 정비구역 또는 재정비촉진지구를 주거환경관리사업을 전환하여 계속 추진하는 경우 우선 지원할 수 있는 근거 마련

27. 정비기금을 주택개량에 사용가능토록 함

○ 주거환경관리사업의 원활한 시행을 위해 토지등소유자의 주택개량에 정비기금을 사용 가능토록 함

28. 주거환경개선사업(현지개량방식)이 15년 이상 경과시 주민동의로 정비구역 해제

○ 토지등소유자의 3분의 2 이상이 구역 해제에 동의하는 경우, 시․도지사 또는 대도시 시장이 시장․군수의 의견을 들은 후 정비구역 지정을 해제를 할 수 있도록 함

29. 토지등소유자의 동의 방법 개선(인감제도 폐지)

○ 조합 설립 등 정비사업의 시행에 필요한 토지등소유자의 동의서 제출시 인감증명서 대신에 신분증 사본을 첨부하되, 서면동의서에 지장날인 및 자필서명을 하도록 서면동의 방법을 개선함

30. 순찰 등 정비구역의 범죄예방 대책 수립 및 시행

○ 시장․군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하고, 정비구역 내 순찰 강화 및 순찰 초소 설치 등 주민 안전을 위한 조치를 요청할 수 있도록 함

31. 재개발사업도 법적 상한까지 용적률을 완화하고 일정 비율을 임대주택으로 공급(현행 재건축사업만)

○ 완화되는 용적률의 일정비율(시ㆍ도조례) 임대주택 공급

- 주택재건축사업의 경우 : 30% ~ 50%  → 50%(우리시)

- 주택재발사업의 경우 : 50% ~ 75% → 조례로 정해야 함

32. 법적 기준 외에 세입자 손실 보상시 용적률 특례 적용 범위 확대

○ 사업시행자가 법정 주거이전비 및 휴업보상비 지급 외에 추가적인 방법으로 임대주택 추가 건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우

33. 현금 청산자의 청산금 지급 기준시점 규정

○ 현금청산대상자에 대한 청산금 지급의무 발생시기를 법률에서 명확히 규정하고, 사업시행자가 법적 기한 내에 현금으로 청산하지 않을 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 함

- 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 : 분양신청기간 종료일의 다음날

- 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 : 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

34. 폐공가 밀집지역 건축물 조기 철거

○ 폐공가의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획의 인가 전에 건축물의 조기 철거가 가능하도록 함

※ 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우(현행)

35. 사업시행 및 관리처분계획 인가의 시기 조정

○ 정비사업의 시행으로 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장 불안정 등의 사유가 발생하는 경우 1년의 범위 안에서 정비사업의 사업시행인가 및 관리처분계획 인가의 시기를 조정할 수 있도록 함

36. 공개대상 관련 자료의 공개시점 명시

○ 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 서류가 작성 또는 변경된 후 이를 15일 이내에 조합원 등에게 공개하도록 기한을 명시

도정법(국회통과)에서 조례로 위임한 사항

위임사무	위임범위	비 고
○ 추진위원회 승인 취소 (제16조의2제1항제1호)	○ 추진위원회 구성에 동의한 토지 등소유자의 1/2~2/3(조례로) 또는 토지등소유자 과반수 동의	※ 추진위 승인요건 - 전체 토지등소유자의 1/2
○ 조합 설립인가 취소 (제16조의2제1항제2호)	○ 조합 설립에 동의한 조합원의 1/2 ~ 2/3(조례로) 또는 토지등소유자 과반수 동의	※ 조합인가요건 - 전체 토지등소유자의 3/4
○ 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등 정보제공 요구 (제16조의2 제2항)	○ 토지등소유자의 10~25% 범위
○ 조합 인가 등 취소와 정보제공 방법 및 절차 등 (제16조의2제3항)	○ 인가 취소 등 시행에 필요한 절차, 방법, 조사기간 등
○ 추진위원회 승인 취소 시 추진위가 사용한 비용 지원 (제16조의2제4항)	○ 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위 내 조례로 정하는 바에 따라 지원
○ 용적률 완화에 따른 소형주택 건설비율 (제30조의3 제2항)	○ 재건축사업 : 30~50%(운용중임) ○ 재개발사업 : 50~75%	※ 재건축사업 : 50%
○ 공공관리 업무범위 확대에 따른 지원 방법 및 절차 (제77조의4 제2항 제4․5호)	○ 세입자 주거 및 이주대책 수립지원 ○ 관리처분계획 수립지원
○ 시공자 선정 시기 (제77조의4 제6항)	○ 시공자 선정 시기 등 필요한 사항
○ 정비사업 시기를 조정 (제77조의5)	○ 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가의 시기 조정에 관한 방법 및 절차