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분양계약이 해제되면, 중도금 대출 이자는 누가 부담해야 할까?
출처 부동산태인 등록일 2022-05-10 조회수 73
분양계약이 해제되면, 중도금 대출 이자는 누가 부담해야 할까?



아파트 등의 분양계약에서 분양자가 분양받는 사람(수분양자)의 중도금 대출이자를 대신 내 주는 경우가 있다. 보통은 분양자가 수분양자의 중도금 대출이자를 대출 금융기관에 우선 대납하면 수분양자가 아파트 등에 입주할 때, 분양자가 대납한 이자를 지급하는 구조의 계약으로 진행된다. 이때 분양계약이 해제된 경우, 이 중도금 대출 이자를 어떻게 처리할 것인지에 대한 대법원 판례가 나와 이를 소개한다.

일단, 법률상 계약의 ‘해제’와 ‘해지’는 다르다. 쉽게 말하면 ‘해제’는 계약 자체가 없었던 것으로 돌아가는 것이고(소급효), ‘해지’는 그 시점부터 계약의 효력이 없어지는 것이다. 그래서 계약이 ‘해제’되면 필연적으로 원상회복의 문제가 남는다.

아파트 분양계약이 해제되면, 분양자가 분양받는 사람(수분양자)의 대출이자를 부담하기로 한 약정도 당연히 해제되는 것으로 보아야 한다. 즉, 이자 부담 약정도 소급해서 효력을 잃는다. 이 경우 수분양자는 계약 해제의 원상회복으로 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결 등 참조).

계약을 해제한 수분양자가 분양자에게 중도금의 대납 대출이자만 돌려주면 끝나는 것일까? 아니다. ‘대출이자’의 이자까지 반환해야 한다. 우리 대법원은 이와 관련하여 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 상대방에 대하여 원상 회복의무가 있고, 이 경우 반환할 돈에는 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득반환의 성질을 가지고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아니다.”라고 판시하고 있다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결 등 참조). 그리고 언제부터 이자가 붙는지에 대해 다툼이 있었는데, 우리 대법원은 ‘받은 날’이라고 하여, ‘분양계약의 해제일’이 아닌 실제 이자를 대납받은 날부터 이자를 지급해야 한다고 판결하였다.

요약하자면, 아파트 분양계약 당시 분양자가 수분양자의 중도금 대출 이자를 대신 내주고 입주할 때 반환하는 약정을 한 경우, 분양계약이 해제되면 수분양자는 중도금의 대출이자와 그 돈에 대한 이자(대납받은 날부터)를 함께 반환해야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사


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