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민사유치권과 상사유치권을 제대로 알고 투자해야 한다!
출처 부동산태인 등록일 2020-07-21 조회수 216
민사유치권과 상사유치권을 제대로 알고 투자해야 한다!



보통 유치권이라고 하면 자신보다 먼저 생긴 담보물권자와 상관없이 실질적으로 우선변제권이 성립되는 물권이다. 유치권의 이런 특성 때문에 경매 시 낙찰 가격은 유치권의 금액만큼 떨어진다. 이러한 유치권은 민법 제320조에 따른 민사유치권과 상법 제58조에 따른 상사유치권이 있는데, 이러한 법리가 민사유치권과 상사유치권에 모두 적용될 수 있을까?

01 민사유치권은?

민사유치권은 점유하는 물건에 관하여 생긴 채권으로, 채권이 변제기에 있을 때, 유치권을 행사하는 권리이다. 이러한 민사유치권자는 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 유치권을 주장할 수 있으므로, 유치권이 성립한 건물이 일반매매나 경매 등으로 제3자가 매수 또는 낙찰을 받아 소유권을 취득하더라도 민사유치권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지는 새로운 소유권자인 제3자에게 건물을 인도할 의무가 없는 것이 원칙이다.

따라서 경매개시결정 등기가 마쳐지기 전에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 건물을 낙찰 받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다.
설령 타인의 근저당권, 가압류, 세금체납에 따른 체납처분의 등기가 있은 후에 민사유치권이 성립하고 그 이후에 경매개시결정 등기가 이루어진 경우에도 유치권자는 건물을 낙찰 받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 있다.
그러나 경매개시결정의 등기가 마쳐진 이후에 민사유치권이 성립한 경우에는 유치권자는 그 경매에서 건물을 낙찰 받아 소유권을 취득한 자에게 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결).

(1) 민사유치권 성립요건

① 타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 발생과 변제기가 도래해야 한다.
② 타인의 물건 또는 유가증권에 대한 점유하고 있어야 한다(경매기입등기 또는 공매공고 등기 전에 점유하고 있어야 함).
③ 유치권 행사를 목적으로 점유하고 있다는 권리를 주장해야 한다.

(2) 민사유치권 [대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결]

[1] 거래당사자가 유치권을 고의적으로 작출하여 유치권의 최우선순위담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하는 등 신의성실의 원칙에 반하는 유치권 행사가 허용되는지 여부(소극)
[2] 저당권 등 담보물권이 설정된 후 목적물에 관한 점유를 취득한 채권자가 민사유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
[3] 갑 주식회사 등이 을과 호텔신축 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였으나 을이 공사대금을 완제하지 못하고 있는 상황에서 병 주식회사가 을에게 금전을 대여하면서 위 호텔에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤고, 그 후 갑 회사 등이 을로부터 호텔을 인도받아 점유하고 있던 중 병 회사가 신청한 임의경매절차에서 유치권 행사를 주장한 사안에서, 갑 회사 등이 병 회사의 신청에 의하여 임의경매절차가 곧 개시되리라는 점을 인식하면서 을로부터 호텔을 인도받았다는 사정만으로 갑 회사 등의 유치권 행사가 신의칙 위반에 해당한다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

02 상사유치권은?

상사유치권은 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것에 한하지 않고 상인 간의 상행위로 인한 채권이 있으면 성립할 수 있다. 그러나 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다. 채권이 변제기가 있어야 유치권이 성립한다는 점에서는 민사유치권과 동일하다.
상사유치권의 경우에는 민사유치권과 달리 경매개시결정 등기 이전에 유치권이 성립하였더라도 그 이전에 근저당권이 설정되어 있었다면, 그 근저당권자 및 그 근저당권에 기하여 개시된 경매절차에서 낙찰 받아 소유권을 취득한 자에게는 유치권을 주장할 수 없다.
(예제) 국민은행 근저당권이 설정되고 ⇨ 이도령의 상사유치권이 성립 ⇨ 기업은행 근저당권 설정되었다면, 선순위인 국민은행이 경매를 신청한 경우뿐만 아니라, 후순위인 기업은행이 경매를 신청한 경우도 상사유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없다. 왜냐하면 후순위 근저당권자 경매를 신청해도 상사유치권보다 선순위인 국민은행 근저당권이 말소되고 그보다 후순위인 구너리 등은 소별되기 때문이다(대법원 2013. 3. 28.선고 2012다94285 판결).

(1) 상사유치권 성립요건

① 피담보채권이 ‘상인 간의 상행위로 인한 채권’으로서 ‘변제기’에 있어야 하고, ② 점유가 ‘채무자에 대한 상행위로 인한 것’이어야 하며, ③ 유치 대상물이 ‘채무자 소유’의 ‘물건 또는 유가증권’이어야 하고, ④ 유치권 행사의 권리 주장’이 있어야 하지만, 목적물과 채권 사이의 개별적인 견련관계는 요건사실이 아니고, ⑤ 반대특약이 없어야 한다(제58조 단서).

(2) 대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결

상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다( 상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조). 이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다. 즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.
그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다.

(3) 대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769,39776 판결

상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고 규정하고 있고, 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있다.

상사유치권은 민사유치권의 성립요건을 변경·완화하여 채권자보호를 강화함으로써 계속적 신용거래를 원활·안전하게 하기 위하여 당사자 사이의 합리적인 담보설정의사를 배경으로 하여 추인된 법정담보물권으로, 민사유치권과 달리 목적물과 피담보채권 사이의 개별적인 견련관계를 요구하지 않는 대신 유치권의 대상이 되는 물건을 ‘채무자 소유의 물건’으로 한정하고 있어 이러한 제한이 없는 민사유치권과는 차이가 있으나(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조), 민사유치권과 마찬가지로 그 목적물을 동산에 한정하지 않고 ‘물건 또는 유가증권’으로 규정하고 있는 점에 비추어 보면 상사유치권의 대상이 되는 ‘물건’에는 부동산도 포함된다고 보아야 한다.

(4) 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다94285 판결

상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지 및 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(선행)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표


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