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바다가 보인다고 좋은 땅일까?
출처 부동산태인 등록일 2019-07-02 조회수 424
바다가 보인다고 좋은 땅일까?



초보 경매 투자자 및 일반인들은 부동산 경매에서 좋은 물건이란 어떤 물건이고 좋은 토지 및 투자 가치가 있는 토지는 어떤 물건일까? 라는 생각을 새삼 하게 되는 물건이다.

상기 물건은 충남 서천군의 임야로서 “바다가 보이는 전망”만 좋은 땅임에는 분명하다. 흔히 얘기하는 뷰가 보이는 바다가 보이는 땅의 가치로서만 보면 그럴 수 있는 좋을 수 있는 땅임에는 분명할 것이다.

그러나 땅에는 공법상 용도의 제한을 하고 있기 때문에 공법상 용도의 제한이 있는 물건인지 혹은 자신의 계획에 따른 활용이 가능한 물건인지를 검토하는 우선일 것이다.

이 물건은 필자의 수강생이 교수님 좋은 물건이니 검토를 해 달라라고 하여 검토를 해 봤으며 좋지 않은 물건으로 판단을 하였고,

수강생 : 이 물건은 제 고향이기도 하고, 바다가 보이는 아주 좋은 땅입니다. 권리분석을 한 번 해 주세요? 너무 아까운 물건이라서 패찰은 됐지만 엄청 좋은 물건입니다. 라는 말씀과... 펜션을 지을 땅이었는데라는 아쉬움과 함께..

이 물건이 안 좋은 이유
(출처:부동산태인)

첫 번째 316평의 땅에 분묘(묘) 20기가 존재하고 있는 부분으로 경락자금대출을 받을 수 없는 물건이고, 금융기관에서 상기 물건은 대출 취급 검토를 하게 되면 1기당 3백만원씩 공제하여 * 20기 = 6천만원을 공제하게 되기 때문에 대출가능금액이 오히려 마이너스이기 때문에 분묘가 있는 것 만으로 혹은 낙찰가 대비하였을 때 대출해 줄 수 있는 물건이 아니며, 또한 상기 물건에 대한 분묘에 대한 이장 작 업등에 대한 합의 및 이장이 쉽지 않을 상황이기 때문에도 만만치 않은 물건이다.
 두 번째 상기 물건은 경매 대상이 토지 전부가 아닌 “토지 지분”으로 되어 있기 때문에 경락자금대출을 받을 수 없는 상황으로 상대지분권자의 동의가 없다면 이 또한 금융기관에서의 대출은 1금융권 및 2금융권을 막론하고 제 규정상 대출 취급이 제한된다는 사실을 알고 있다면 다른 방안을 준비하고 응찰에 참여하였어야 한다.
다른 방안이란게 현실 가능성이 결여 될 수 있는 부분이긴 하나, 낙찰자가 상대 지분권자의 지분만큼을 금전을 건네고 매입해 오는 방법 혹은 상대지분권자에게 낙찰자의 지분만큼을 매각하는 방법이 있을 수 있지만 이 또한 현실적으론 만만 치 않은 상황이기 때문이란 사실을 안다하면 쉽게 응찰을 들어갈 물건이 아니다.
보통 지분물건의 향후 절차로는 상대지분권자의 지분만큼 돈을 주고 매입하거나, 낙찰자의 지분만큼을 상대 지분권자에게 매각을 하는 방법이 있을 수 있으며 이 방법으로 해결이 안되면, 일방이 “공유물분할 청구소송을”을 진행하여 법원 의 해결을 기대하는 방법을 택할 수 있으나, 법원에서의 합의 및 조정이 이루어 지지 않는 경우가 많아 법원에서는 “경매로 진행하여 매각 후 현금으로 환가하 고 각자의 지분만큼 가져가라”라는 판결을 내리게 되고 그 결정문으로 인하여 경매가 진행되는 경우가 많기 때문에 이 또한 현실적으로 소송등을 감안한 투자 를 계획하지 않았다면 머리 아픈 상황이 초래되는 것이다.
세 번째 안좋은 사항 중 하나는 토지 투자에 있어서 투자자 혹은 낙찰자의 활용계획등에 따른 자금 및 어떤 용도로 활용할 것인지가 중요한 요소일 것이며, 그 중에서도 토지 투자는 항상 “토지이용계획확인서”의 용도 구역을 살펴보는 일이 중요하다.
활용도 측면에서 상기 물건은 필자의 수강생은 바다가 보이는 예쁜 땅이라고 주장하 며, 펜션을 짓겠다고 좋은 물건이라고 칭하고 있었지만, “토지이용계획확인서”상 “공익용산지”로 용도가 제한 되어 있는 점을 확인하였다면, 건축행위를 할 수 없 는 땅이란 사실을 인지하여야 할 것이다.
공익용산지라고 하는 것은 산지관리법에서 규정하고 있으며, 쉽게 표기를 하자면 “산”자체로 임야를 보호·보존을 해야 하는 임야이기 때문에 수강생이 말하는 것처럼 펜션을 신축하겠다는 발상은 상당히 위험한 발생이 아닐 수 없다. 또한 “공익용산지”라는 용도 제한이 있는 땅 및 환가가 용이하지 않은 공익용 산지는 마찬가지로 금융기관에서 일반 매매로의 대출 및 경락자금대출이 제한(거절) 되기 때문에 좋지 않은 물건임을 인지하고 경매로의 응찰 여부를 판단 하였어야 하 는 것이다.
따라서 상기에서 언급한 내용들은 파악하여 특별한 계획이 수반되지 않았다면 이러한 물건 은 피해야 할 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수


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